要深入分析各种因素对房地产价值价格的影响，对其影响予以科学准确量化，还需要了解它们对房地产价值价格的各种不同影响。对各种不同影响进行归纳总结，主要有下列9种类型。

（一）影响方向不同

不同的因素导致房地产价值价格变动的方向不同。某些因素是增值因素或对房地产价值价格有正面影响、有利影响，其存在或增加会导致房地产价值价格上升，如土地使用期限、美好景观。某些因素是减值（或减价）因素或对房地产价值价格有负面影响、不利影响，其存在或增加会导致房地产价值价格下降，如离市中心距离、环境污染。

但是不同用途或类型、性质的房地产，同一因素导致价值价格变动的方向可能不同。例如，住宅特别是别墅通常要“私密”，而商业、办公用房特别是商铺要“暴露”。因此，靠近道路对住宅来说一般是减值因素，而对商业、办公用房来说一般是增值因素。再如某一地带有铁路，如果该地带是工业、仓储物流区,则铁路是增值因素；而如果该地带是住宅区，则铁路通常是减值因素，特别是靠近铁路线的住宅价格会明显降低。又如房龄，对普通或现代建筑来说是减值因素，即房龄越长，价值越低；而对历史建筑来说一般是增值因素，即建成年代越早、房龄越长，价值越高。

（二）影响程度不同

不同的因素导致房地产价值价格变动的程度或幅度不同。某些因素是主要因素，其存在或变化会导致房地产价值价格较大幅度的变动。某些因素是次要因素，其存在或变化仅导致房地产价值价格较小幅度的变动。以住宅的产权性质、地段、朝向、楼层为例，在通常情况下，它们对住宅价值价格的影响是依次减小的。

但是不同用途的房地产，同一因素对价值价格的影响程度不尽相同。就朝向和楼层来看，商场与住宅相反，楼层的影响一般比朝向大。再如景观，它对住宅、写字楼、酒店的价值价格影响要比对商场、厂房、仓库的价值价格影响大,甚至在通常情况下，商场、厂房、仓库可以忽略景观因素的影响。

（三）影响速度不同

不同的因素导致房地产价值价格变动的速度不同。某些因素的存在或变化会立即引起房地产价值价格变动，而某些因素对房地产价值价格的影响具有“滞后性”，会经过一段时间或需要较长时间才会显现出来，甚至悄然地逐渐产生影响。例如，行政区划变更，放开或实施住房限价、限购等房地产调控政策措施，会很快导致住宅和相关土地价格上涨或下降；而增加或减少房地产开发用地供应，收紧或放松房地产贷款，提高或降低房地产贷款利率等房地产调控政策措施，除影响人们的市场预期而较快影响房地产价格外，它们对房地产价格涨落的影响通常有一个过程。货币供应、人口增长、经济增长、居民收入增长等因素对房地产价格涨落的影响，通常也有一个过程。

（四）影响关系不同

不同因素的变化与房地产价值价格的变动关系不完全相同，主要有下列4种。

（1）某些因素随着其变化会一直提升或一直降低房地产价值价格。例如有电梯的高层住宅楼，通常楼层越高，房价越高，但一层因带院落或有地下室而房价较高、顶层因人们担心保温隔热防水不够好而房价较低等情况除外。

（2）某些因素的变化因存在“边际效用递减”，其在不同水平上对房地产价值价格的影响程度有所不同。例如住宅，当其所在住宅区的绿地率较低时，提高绿地率对住宅价值价格的提升作用较大；而当绿地率较高时，再提高绿地率则对住宅价值价格的提升作用较小。

（3）某些因素在某一状况下随着其变化会提升房地产价值价格，而达到某个临界点（或饱和点、拐点）后，则随着其变化会降低房地产价值价格。例如，商场、住宅、办公楼都有所谓最佳楼层，在该楼层以上和以下的楼层价值价格相对较低。商场一般底层的价值价格最高，往上和往下的楼层价值价格依次递减，甚至地下一层的价值价格高于地上第三及以上楼层。无电梯的老式住宅楼，一般地上第三层的价格最高，往上和往下的楼层价格依次递减，且住宅的地下层（包括半地下）价格一般不会高于地上楼层。再如，一套住宅的面积或户型大小、一宗土地的面积大小均有合适的规模9面积过大或过小，通常单价较低。

（4）某些因素从某一方面看会提升房地产价值价格，而从另一方面看会降低房地产价值价格，其影响的最终结果是由这两方面的合力决定的。例如，修筑一条道路穿过某个住宅区，一方面因改善该住宅区的对外交通，方便居民出行，会提升其住宅价值价格；另一方面因带来交通噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全感，会降低其住宅价值价格。至于最终是提升还是降低住宅价值价格，要看受影响住宅与该道路的距离及该道路的性质，其中紧临该道路的住宅比里面的住宅受到的负面影响大，除非紧临该道路的住宅适宜并允许改变为临街商铺。但是，如果该道路是一条全封闭的过境公路，则对该住宅区的住宅价值价格通常都是负面影响。

（五）影响范围不同

不同的因素对房地产价值价格产生影响的地区范围有所不同，可分为下列4种。

（1）某些因素只对个别房地产（如估价对象或可比交易实例自身）的价值价格有影响，如某宗房地产的朝向、楼层、户型、房龄、装饰装修、土地使用期限、土地形状、土地开发程度。

（2）某些因素仅对某个片区的房地产价值价格有影响，如新建一个城市公园或一条地铁，主要对其周边一定距离范围内的房地产价值价格有提升作用，且离该公园或地铁站越远，房地产价值价格的提升作用越小。就地铁站的影响范围来看，通常为步行15min可到达的范围内，如果离地铁站超过2km,则基本没有利好影响了。

（3）某些因素主要对某个地区（如某个城市）的房地产价值价格有影响，如一个城市的国土空间规划、土地供应计划、住房发展规划、房地产市场调控政策，以及高速公路、高铁站、机场的建设。

（4）某些因素对全国范围的房地产价值价格都有影响，如货币和利率政策。

（六）影响因距离而不同

某些因素对房地产价值价格的影响与房地产的距离相关，且其中有的因素距离越近越好，有的因素距离越远越好，有的因素距离不近不远最好。从住宅来看，与花园、绿地相距越近越好，与高压线、垃圾站、危险品仓库相距越远越好，与小区出入口、公交车站、地铁站、公园、医院、菜市场相距不近不远最好。另外，住宅与小区广场、儿童乐园、露天游泳池、中小学校相距也不宜过近，因为如果过近，可能会受喧闹声、高音喇叭等噪声的影响。

（七）影响因地区而不同

同一因素在不同地区对房地产价值价格的影响可能不同。不同地区的人因地理位置、气候条件、风俗习惯、文化传统、宗教信仰等的不同，对不同房地产的偏好有所不同，某个因素在某个地区可能被人看重，而在其他地区则未必如此。例如，中国北方比南方更看重住宅的朝向，讲究“坐北朝南、南北通透”，南方比北方更看重住宅的通风和“风水”。再如，沿海地区的原居民因要长久居住、嫌弃潮湿、海风大、海浪声、家具家电易受腐蚀等而不喜欢离海边过近的住宅,内陆来的人因喜欢海景、到海边游玩方便、不长期居住等而喜欢离海边近的住宅。

（八）影响因时期而不同

某些因素对房地产价值价格的影响方向和程度等不是始终不变的。随着时间的推移、观念的更新，人们对不同房地产的偏好会发生改变，那些曾经提升房地产价值价格的因素可能不再有提升作用，甚至变成减值或减价因素；那些曾经对房地产价值价格影响较大的因素可能变为影响较小的因素，甚至不再有影响。例如，许多城市的住房消费观念曾出现过这种变化：在房地产市场发展初期，人们希望住上高楼大厦（实为高层住宅楼），导致高层住宅的价格明显高于低层、多层住宅的价格，甚至塔式高层住宅的价格高于板式低层、多层住宅的价格。后来则相反，人们更喜欢住上高品质低层、多层住宅，导致低层、多层住宅的价格明显高于高层住宅的价格。止匕外，人们原先对错层、复式、跃层住宅感到新鲜，后来这类住宅多了，实际使用中也不方便，人们回过头来又偏好大平层住宅。

（九）影响的量化方式方法不同

量化不同因素对房地产价值价格的影响，适用的方式方法有所不同。某些因素的影响可以用公式或模型来量化，某些因素的影响应采用统计分析方法来量化，而某些因素的影响目前仍然主要依靠实践经验来量化。例如，房龄、土地使用期限、付款方式、交易税费负担方式等的影响可以用公式计算，朝向、楼层、面积大小等的影响可以通过大量不同朝向、楼层、面积大小等的成交价格调查统计求得，建筑外观、景观等的影响目前主要依靠实践经验作出判断。因此，估价必须运用科学的理论和方法，但又不是简单地套用某些公式或模型就能解决的;估价需要定性分析与定量分析相结合,两者相辅相成。定性分析需要掌握大量的实际情况和数据资料，并以一定的定量分析为基础；而价值价格测算需要以综合分析价值价格影响因素为基础，测算结果往往还需要反复推算并经过恰当调整才能作为最终的评估价值。尽管如此，实际估价中应尽量采用定量分析来量化各种因素对房地产价值价格的影响，减少主观因素，使估价更加科学化、精细化。只有当某些因素的影响无法采用定量分析予以量化时，才可以仅凭经验来确定。