什么是选取可比实例的分配法?

  在选取可比实例时,估价对象为房地的,应选取类似房地的交易实例;估价对象为土地的,一般应选取类似土地的交易实例;估价对象为建筑物的,一般应选取类似建筑物的交易实例。但因单独的土地尤其是单独的建筑物的交易实例较少,甚至没有,所以选取可比实例有所谓“分配法”,其主要内容是:如果估价对象为土地或建筑物,但缺少相应的土地或建筑物的交易实例,而有较合适的包含类似土地或类似建筑物的房地交易实例时,则可以将此房地及其成交价格予以分解、即把该房地分为土地和建筑物两个组成部分,并将其成交价格在土地和建筑物之间进行分配,提取出与估价对象相应部分的土地或建筑物及其价格,然后将其作为可比实例,例如,估价对象为土地,在同一供求范围内没有类似土地的交易实例,而有包含类似土地的房地交易实例,且当其他条件也符合采用比较法估价的条件时,则可将该房地成交价格减去建筑物价格(通常采用成本法求取)得到土地价格,进而可将其中土地作为可比实例。然后对该土地价格进行恰当处理,便可求得估价对象土地的价值。例如,评估某宗办公用地的价值,在附近有一幢办公楼买卖,成交总价为1000万元,其中建筑物价格为600 万元,则土地价格为400 万元,再以400万元的地价为基础,经过处理后便可得出该办公用地的价值。

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