(一)法律
1 .《民法典》
自2021年1月1日起施行的《民法典》是中华人民共和国成立以来第一部以法典命名的法律。《民法典》是规范财产关系的民事基本法律,调整因物的归属和利用而产生的民事关系,包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护。《民法典》确定了国家、集体和私人的物权平等保护的原则; 确定了物权的种类和内容以及不动产登记制度等。《民法典》实施,对确认物的归属,明确所有权和用益物权、担保物权的内容,保障各种市场主体的平等法律地位和发展权利,依法保护权利人的物权,发展社会主义市场经济发挥着重要的作用。
2 .《土地管理法》
1987年1月1日《土地管理法》实施标志着我国土地管理迈入法制轨道。《土地管理法》发布实施以来,不断修正完善,对土地的所有权和使用权、土地利用总体规划、耕地保护、建设用地等作出了规定,加强了土地管理、切实保护耕地,合理利用土地,促进了社会经济可持续发展。
3 .《城市房地产管理法》
1995年1月1日《城市房地产管理法》实施标志着我国房地产业的发展迈入了法治管理的新时期,为依法管理房地产市场奠定了坚实的法律基础。这部法律除确立了我国房地产管理的基本原则外,对房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产中介等主要环节,都确立了一系列基本制度,作出了规定,内容十分丰富。
(1)《城市房地产管理法》与《土地管理法》《城乡规划法》之间的关系。《城市房地产管理法》《土地管理法》和《城乡规划法》既有分工,又相辅相成。《城市房地产管理法》的立法目的是“为了加强对城市房地产的管理,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,促进房地产业的健康发展,《土地管理法》的立法目的是“为了加强土地管理,维护土地的社会主义公有制,保护、开发土地资源,合理利用土地,切实保护耕地,促进社会经济的可持续发展《城乡规划法》的立法目的是“为了加强城乡规划管理,协调城乡空间布局,改善人居环境,促进城乡经济社会全面协调可持续发展”。因此,对于城市建设和房地产业来说,《土地管理法》主要是解决土地资源的保护、利用和配置, 规范城市建设用地的征收、征用,即征收农村集体所有的土地以及使用国有土地等问题。《城乡规划法》除规定了城市、镇的发展布局、功能分区、用地布局、 综合交通体系,禁止、限制和适宜建设的地域范围以外,重点是确定规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容。《城市房地产管理法》则对如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理等作出了具体规定。
(2)《城市房地产管理法》与《资产评估法》之间的关系。《城市房地产管理法》对包括房地产估价行业在内的房地产行业管理作出了规定。自2016年12月1日起实施的《资产评估法》重点规范包括房地产估价在内的各类评估专业人员和评估机构从业行为、评估行业组织自律行为和政府监督管理行为。《资产评估法》实施之前的资产评估,是指财政部门管理的国有“资产评估”,亦即狭义的资产评估。《资产评估法》实施之后的资产评估不仅包括财政部门管理的“资产评估”,还包括房地产估价、土地估价等其他评估领域和评估专业,是广义的资产评估。《资产评估法》对包括房地产估价行业在内的各类评估行业管理作出了一般性规定,是评估行业的一般法。《城市房地产管理法》是包括房地产评估管理在内的有关房地产管理的特别法。《立法法》第九十二条规定:“同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章,特别规定与一般规定不一致的,适用特别规定。”因此,在房地产估价行业管理活动中,《城市房地产管理法》有规定的,适用《城市房地产管理法》,与《资产评估法》规定不一致的,应当适用《城市房地产管理法》。
(二)行政法规
涉及房地产方面的行政法规主要有《土地管理法实施条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《城市房地产开发经营管理条例》《建设工程质量管理条例》《住房公积金管理条例》《物业管理条例》《不动产登记暂行条例》等。
(三)规章
房地产部门规章主要有《房地产开发企业资质管理规定》《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》《商品房屋租赁管理办法》《城市房地产抵押管理办法》《闲置土地处置办法》《注册房地产估价师管理办法》《房地产估价机构管理办法》《房产测绘管理办法》《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》等。
(四)规范性文件和技术标准(规范)
规范性文件是指主管部门根据法律、法规、规章的规定,在本部门的权限范围内,以通知、意见等形式发布的文件或者标准、规范。房地产方面的规范性文件主要有《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》《房地产估价师职业资格制度规定》《房地产估价师职业资格考试实施办法》《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》《房地产经纪专业人员职业资格制度暂行规定》
《房地产经纪专业人员职业资格考试实施办法》《国有土地上房屋征收评估办法》《房地产抵押估价指导意见》《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》等。 房地产方面的国家标准主要有《房地产估价规范》GB/T 50291、《房地产估价基本术语标准》GB/T 50899、《房产测量规范》GB/T 17986o房地产方面的行业标准主要有《房地产业基本术语标准》JGJ/T30、《房地产市场基础信息数据标准》JGJ/T 252等。 目前,房地产管理的主要环节均有法可依,房地产法律法规体系基本建立,为住宅建设和房地产业的健康发展创造了良好的法治环境。 需要注意的是,随着政府机构改革的推进、职能整合,相关政府主管部门的称谓、职能也发生了一些变化,例如国土资源管理部门主要职能由自然资源主管部门承担;建设管理部门、房产管理部门改为住房城乡建设主管部门等。本书中对原来有些部门的称谓,根据现行称谓、职能作了修正、统一。但有的内容中涉
及部门称谓变化的,未作修正、统一,书中称谓略显不统一。这主要是考虑有些内容属于直接引用法律、法规、规章或者规范性文件原文或者条款,为尊重原文,对称谓未作修正、统一,仍采用了原称谓,在此一并说明。