一、土地市场是指土地作为特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。土地市场的概念有狭义和广义之分。

（一）狭义的土地市场

狭义的土地市场是指进行土地交易的专门场所，如土地交易所、不动产交易所等。长期以来，我国的土地市场主要指城镇土地市场，2008年10月通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》明确指出要逐步建立城乡统一的建设用地市场，2013年11月通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，要“建立城乡统一的建设用地市场”。

（二）广义的土地市场

广义的土地市场是指因土地交易所引起的一切商品交换关系的总和，由于土地市场中经营的产品具有价值大、位置固定等特点，产品难以集中到固定的场所去交换，所以交换活动尤其需要依靠金融、信息等部门的作用才能完成。因此,土地市场主体不只有市场的买卖双方，还有众多的参与者，要发生多方面的经济关系。市场的参与者除了购买者、出售者，还有出租人、承租人、抵押人、贷款人、经营者、政府管理部门、中介服务机构等。在土地交易过程中各参与者要发生以土地交易为核心的各种经济关系，这种为实现土地交易而进行的各种活动及经济关系就构成土地市场。

（三）土地市场的主体和客体

1、土地市场主体

土地市场主体即土地市场的参与者，包括供给者、需求者、中介机构和管理者。供给者。供给者是向土地市场提供交易对象的经济行为主体，主要是土地所有者和开发者、使用者（含经营者）。 需求者。需求者是通过土地交易取得土地所有权、使用权、租赁权、抵押权等土地权利的单位和个人。 中介机构。由于土地市场信息缺乏，交易过程需要大量的专业知识，而普通买者并非经常参与土地交易。因此在土地市场上，通过土地供求双方直接面议成交的仅为少数。对于大量的土地交易，土地供求双方往往通过土地交易中介机构等来完成。可见，土地交易中介机构是土地市场中的一个重要主体。 管理者。市场的管理者的基本任务在于维持交易秩序，提供交易质量和效率，协调土地交易关系。管理者包括国家的有关部门,如土地、房地产、价格、 市场监督管理、税务等管理部门。除必要的行政手段外,主要通过价格、税收、 信贷、利率等经济杠杆进行管理。

2、土地市场客体

市场客体是市场交易的对象。土地市场运行中的客体，就是土地本身及其产权关系。土地市场最基本的特点是土地流通或转移的不仅是土地物质体，更重要的是土地产权关系。因此，土地产权关系及其在市场运行中的交换，构成土地市场客体的主要内容。

二、土地市场的特点

土地市场作为市场体系的组成部分，其主要特点包括以下几点：

（一）交易实体的非移动性

土地在交易过程中，交易对象是不能移动的，只发生货币交易和使用者的变更，其实质是土地产权的交易。因此，土地交易权利的取得必须按规定，进行土地变更登记后，方为有效。

（二）土地市场的地域性

由于位置固定的特性，使土地市场基本上是一个地方市场，并具有较强的地域性特点，必须在原地交易，难以形成全国性统一的土地市场。

（三）土地市场的垄断性

土地市场参与者不多，市场信息获得较难，使土地市场的竞争不充分。土地资源的稀缺性和位置固定性，以及土地市场的地域性分割，导致地方性市场的不完全竞争和土地价格不完全由供求关系来决定，加之土地交易数额较大，所以土地市场容易形成垄断。土地市场实际上是由政府控制的市场，因而价格机制、竞争机制等对土地供求关系的调节作用就不如一般商品那样明显。

（四）流通方式的多样性

土地作为耐用、高价值商品，根据使用期限长短、利用方式、开发程度、收益高低的不同组合，表现为多种不同形式的土地权属、利益关系。其流通方式主要包括买卖、交换、拍卖、招标、挂牌、抵押、租赁等多种方式。

（五）土地供给弹性小

土地作为一种比较稀缺的资源，其自然供给完全无弹性，经济供给弹性也很小。在同一地域性市场内，土地价格主要由土地的需求来决定。对土地的需求增加，地租上升，地价就随之上涨；反之，对土地的需求减少，地租则下降，地价也下跌。

（六）供给滞后性

由于土地价值较大，用途难以改变且开发周期较长，因此土地供给只能根据前期需求确定；当市场需求发生变化时，土地供给则难以及时调整。

（七）交易低效率性

土地市场为地域性市场，土地资源一般不可再生，加之，土地自然供给没有弹性，土地的经济供给弹性也相对较小。因而土地市场相对一般商品市场来讲,交易效率较低。

（八）管制严格性

土地作为国家重要的资源，其分配是否公平有效，对经济的发展和社会的稳定具有十分重大的作用，因此政府往往对土地的权利、利用、交易等，都有明确政策规定和较多限制