（一）建设用地使用权转让的概念及条件

1 .建设用地使用权转让的概念

建设用地使用权转让是指以出让方式取得的国有土地使用权在民事主体之间再转移的行为，是平等民事主体之间发生的民事法律关系。《民法典》第三百四十四条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”因此，“建设用地使用权”所指的是国有建设用地使用权。

2 .建设用地使用权转让的条件

建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、 构筑物及其附属设施一并处分。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。建设用地使用权转让的条件有以下两种情况。

（1）以出让方式取得土地使用权的转让条件

《城市房地产管理法》第三十九条规定了以出让方式取得土地使用权的转让条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证书；按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的。 转让房地产时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让；土地使用权转让应当签订转让合同；土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移；土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限；土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让;土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

（2）以划拨方式取得的土地使用权转让的条件

以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经依法批准。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：

1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

2）领有国有土地使用证；

3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

4）依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理；不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。

（二）建设用地使用权转让的形式

《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。涉及房地产转让的，按照房地产转让相关法律法规规定，办理房地产转让相关手续。

一.建设用地使用权出租

（一）以有偿方式取得的建设用地使用权出租

土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、 其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 以有偿方式取得的建设用地使用权出租，出租人首先要按土地使用权出让合同规定的期限和条件完成投资开发、利用土地。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记。

（二）以划拨方式取得的建设用地使用权出租

以划拨方式取得的建设用地使用权出租首先应符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定的条件，并经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。然后有两种处理方式昌①签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金；②以出租所获收益抵交土地使用权出让金。《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》规定，以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。宗地长期出租，或部分用于出租且可分割的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。

二、建设用地使用权抵押

建设用地使用权抵押是指抵押人以其合法的建设用地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的建设用地使用权拍卖所得的价款优先受偿。《民法典》第三百九十五条规定，债务人或者第三人有权处分的建设用地使用权可以抵押。

（一）以划拨方式取得的建设用地使用权设定抵押权

以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。以划拨方式取得的建设用地使用权设定抵押权应符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定的条件,并经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。《城市房地产管理法》第五十一条规定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。《城市房地产抵押管理办法》规定，以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

（二）以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权设定抵押权以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

（三）以租赁方式取得的建设用地使用权设定抵押权

依据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》，以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。