（一）交易对象的位置固定性

土地具有不可移动性，建筑物从整体上通过一定的地基与土地结合在一起,不论其外形、功能与用途如何，从其建造那天起便定着于土地之上，也不可移动。房地产位置的不可移动性也被称为房地产位置的固定性，其具体表现是:①土地是不可移动的；②人们对土地的投入也是不可移动的，水渠、管道、电缆、道路等都是土地（熟地）的组成部分，离开土地它们便不能称为对土地的投入；③房屋是建筑在一定的土地之上的，房屋建筑物在一般情况下是不可移动的，而房地产交易也正是源于房地产在位置上的不可移动性，以法定契约的方式对产权进行交易。

房地产的位置有自然地理位置与社会经济地理位置之别。虽然房地产的自然地理位置固定不变，但其社会经济地理位置却经常在变动。这种变动可以由以下原因引起：①城市规划的制定或修改；②交通建设的发展或改变；③其他建设的发展等。当房地产的位置由劣变优时，其价格会上升；反之，价格会下跌。因此，投资者在进行一项房地产投资时，必须重视对房地产所处位置的调查研究,尤其应重视其社会经济地理位置的现状和发展变化的研究。

（二）交易对象的非标准性

房地产市场交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场。房地产商品位置的固定性导致了房地产商品的非标准化，这是因为土地受地理位置、区域环境的限制不可能相同，即使在同一城市，甚至同一社区内，也很难找到两块品质完全相同的地块。至于建筑物，其品质不仅在外形尺寸、年代、风格、建筑标准上各不相同，即使是上述因素都相同的建筑物，也会由于内部附属设施、街景区位、物业管理等因素的差异而有所区别，甚至在同一住宅区内的相同住宅，朝向和层次的差异也是非常明显的。因此，从理论上讲每一单位面积的房地产商品的价格是不一样的，而且这种区别最终将反映在两栋建筑物的租金水平和出租率等方面，因此房地产市场较其他商品市场具有更多的中介经纪服务行为。

（三）交易状况的区域差异性

房地产的不可移动性和受制于区域性需要，决定了房地产市场是一个地区性市场。不同国家、不同城市甚至一个城市内部的不同地区之间，房地产的市场条件、供求关系、价格水平等都是不可比的。例如，北京市的朝阳区是北京市的主要对外商贸区，写字楼、酒店林立，而海淀区是北京市的科学、文化、教育和高新技术集中的地区，两个区所依托的大环境不同，其房地产市场就不可比。

（四）参与交易的非经常性

土地具有不可毁灭性和永恒的使用价值（尤其是建筑用地）。土地的这种特性，可为其占有者带来永续不断的收益。建筑物一经建成，其耐用年限通常可达数十年甚至上百年。在房地产商品流通中，不仅可以转移产权，还可以在不改变产权关系的前提下，只转移一定年限的使用权。相对于一般商品而言，房屋完全可以被看作是长期的商品，这也是房地产业比较容易获得长期性融资的原因。但值得注意的是，我国房地产的长期使用性受到了有限期的土地使用权的制约。根据我国现行国家法律规定土地使用权出让最高年限因土地用途不同而不同：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年：综合用地或者其他用地50年。

（五）交易行为的易限制性

任何国家基于社会经济发展和公共利益需要，都要对房地产占有、使用、分配、流转等做出某种限制。房地产受政府法令和政策的限制和影响较重要的有两项：一是政府基于公共利益，可限制某些房地产的使用，如城市规划对土地用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度和绿地率等的规定；二是政府为满足社会公共利益的需要，可以对任何房地产实行征用或收买。房地产易受政策限制的特性还表现在，由于房地产不可移动，也不可隐藏，所以逃避不了未来政策制度变化的影响。这一点既说明了投资房地产的风险性，也说明了政府制定长远的房地产政策的重要性。

（六）交易信息的不对称性

信息不对称性，是指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不对称的，通常产品的卖方对自己所生产或提供的产品拥有更多的信息，而产品的买方对所要购买的产品拥有很少的信息。由于房地产具有的位置固定性、异质性、弱流动性和价值量大等特性，导致房地产质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，使卖方对房地产信息的了解程度远远高于买方，进而导致房地产市场中存在更严重的信息不对称问题。因此，在缺乏完善的法律保护的情况下，消费者的利益就很容易受到损害，甚至出现“逆向选择”和“道德风险”等问题。解决房地产市场信息不对称问题的主要途径，就是发展房地产估价等专业服务业，加强房地产市场信息的发布工作，提高房地产市场的透明度。

（七）交易时间的非瞬时性

由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定；房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多；加之市场信息的缺乏，市场交易通常需要房地产估价师或房地产经纪人等专业人员提供服务。

（八）交易资金的大额性

房地产资金是房产资金和地产资金的统称，是专供房地产开发经营使用的资金。确切地说，所谓房地产资金，是指用于房屋生产、流通、分配、消费和土地开发、买卖的资金，是房地产业启动与运作的必要和先决条件。由于房地产业产品规模大、价值高，所以房地产开发、运营方面的资金流量就非常大，往往需要亿元以上的资金。

（九）交易目的的多样性

与其他市场交易略有不同，在房地产市场中，其交易目的往往不局限于一种，而是具有多样性的特点。通过梳理以往的交易案例来看，主要有以下四种交易目的：买房过渡、改善型住房、买房投资、购买学区房。首先，买房过渡的大都是年轻人，因为年轻人的工作时间比较短、积蓄也不是很富裕，有些年轻购房者买房过渡时都需要父母支持首付，购买过渡房只是为了解决目前的居住问题,而不是长久性的居住。其次，购买过渡房的人群在有了一定的经济能力之后会购买大户型的房子来改善居住需求，购买改善型住房的购房者通常以改善生活水平，提高生活质量为标准。当然，并不是所有人购买房地产商品都是为了自己居住的，很多人会在满足居住要求的前提下购买一套房屋来进行投资。投资购房分两类，一类是通过持有后转让获利，一般是通过低价买入、高价抛出来获取买卖中间的差价；另一种是持有后通过出租获利。此外，购买学区房的人也不在少数，这类人群购买房地产商品主要是注重所在区位的优质教育资源问题和孩子的成长环境，比如是否有知名的中小学校，甚至是幼儿园。