1、房地产租赁估价方法

房地产租赁估价可采用比较法、收益法、成本法、价值折算法（收益法倒算）等

2、技术路线

(1)比较法技术路线

比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象租赁价格的方法。比较法是根据类似不动产的租赁价格来求取估价对象租赁价格的方法，其经济学依据是替代原理。采用比较法评估租金需要注意，选取可比实例时一定要看到租赁合同关注房地产租赁估价约束条件和租金内涵。有时相邻商位的租金差异很大，其原因就在于此，如由谁装修、是否包含电费和物业管理费等。另外，有的项目处于市场培育期，而有的项目在成熟期，收集的案例必须经过调查和修正才能使用。

(2)收益法技术路线

收益法是以经营承租房地产所能获得的收入扣除必要的经营费用以及承租者要求的合理利润，以其余额作为估价对象租赁价格的方法。收益法是站在承租方的角度测算其所能支付的租金水平的方法。其理论依据是地租原理。

(3)成本法技术路线

成本法是在对租赁价格成本构成因素进行分解的基础上，采用适当的方法确定各成本构成因素价格水平以及应得利润,然后累加各成本费用及应得利润,以其之和作为估价对象租赁价格的方法。采用成本法评估房地产租赁价格时，通常将租赁价格分解为房屋折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租和利润等。实际情况中房租的成本构成因素可能还包含除上述以外的其他费用，也有可能不包含上述费用中的一些项目。房屋折旧费通常以不含开发利润的建筑物

重置价格为基础，根据折旧年限、偿债期限等要求采用适当的方式求取。建筑物的重置价格，一般通过政府公布的房屋重置价格标准确定，也可采用按工程造价估算等方法求取。

(4)价值折算法（收益法倒算）技术路线

价值折算法（收益法倒算），是选取适宜的房地产价值评估方法求得估价对象的价值或价格，然后确定估价对象报酬率或资本化率，并分析预测估价对象未来租赁价格变化趋势，最后选用适当的数学公式求取估价对象租赁价格的方法。价值折算法是以不动产价值为基础，反算其租赁价格的方法，是不动产价值评估收益法的倒算形式，其经济学依据同样是收益原理。采用价值折算法（收益法倒算）需要注意：评估房屋租赁价格的关键仍然是年净收益的计算和报酬率的选定。租赁净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金等四项费用，其取值应根据租金契约规定的租金含义决定。如费用全部由出租方承担，应将其全部扣除。如部分为出租方承担，则只扣除出租方承担部分。在选定报酬率时，应考虑不同地区、不同用途、不同时期的租赁房地产的风险程度