风险识别应根据项目的特点选用适当的方法。常用的方法有问卷调查，调查法和情景分析等。在房地产投资风险识别的具体操作中，一般通过问卷调查或专家调查法完成。

（1）专家调查法

对房地产投资风险识别和评价可采用专家调查法。专家调查法也称为德尔菲法，它是一种通过匿名方式反复征求专家意见，以最终取得一致性意见的风险识别方法。它主要适用于一些原因比较复杂、影响比较重大的房地产投资分析识别问题。专家调查法简单、易操作，它凭借分析者（包括可行性研究人员和决策者等）的经验对项目各类风险因素及风险程度进行估计。专家调查法可以通过发函、开会或其他形式向专家进行调查，对项目风险因素、风险发生的可能性及风险对项目的影响程度进行评定，将多位专家的经验集中起来形成分析结论。由于比一般的经验识别法更具客观性，因此，专家调查应用较为广泛。该方法的具体步骤如下：

①拟定调查表。为了对具体的房地产投资项目进行风险识别，应先结合房地产投资项目的特色拟定“风险因素专家调查表”（表5-4）。在表中拟定一些风险因素，列成调查提纲，同时对所分析的房地产投资项目的背景资料要给予适当的提供，以便专家掌握项目的特点，了解项目的概况，作出客观的判断，但要注意，所列的风险因素要明确，避免因素间的重复交叉。

②选择调查对象，即选择专家。选择的专家能否胜任，是专家调查法成败的关键。一般应选择熟悉房地产行业和所评估的风险因素、专业工作年限较长、有预见能力和分析能力、并有一定声望、客观公正的专家，同时也可吸收一些相关领域的专家。为了减少主观性，选择的专家应有一定的数量，一般应在10〜 20位。

③寄发调查表反复征询和反馈。调查方式一般采用通信法，将拟定好的调查表寄发给已选定的专家，请他们回答，第一轮调查表由填好寄发回后，调查组织者将各种不同意见进行综合整理，并列出经过加工后的新调查提纲，再一次反馈给各专家、征求他们的新意见。这种征询过程的公式是：征询一答复一反馈一再征询。如此反复征询三至五轮，使得意见渐趋一致。在调查中，专家只与调查组织者有联系。调查表最后一轮的回收率达到60%以上，调查就算是成功的。

④调查报告。调查组织者将最后一轮征询答案的中位数作为预测结果，写出综合性的调查报告。

(2)情景分析法

情景是一个投资项目或某个房地产企业未来状态的描述，或者按年代的梗概进行的描述。其研究的重点是：当某种因素变化时，整个情况会怎么样？会有什么危险发生？就像电影的一幕幕场景一样，供人们研究比较。运用这种方法可以帮助识别在房地产投资中引起危险的关键因素及其影响程度，它的具体应用分为筛选、监测和诊断三个步骤。

情景分析法适用于：提醒房地产投资者注意某种措施或政策可能引起的风险或危险的后果；建议需要进行监测的房地产投资风险范围；研究某种关键性因素对未来房地产投资决策过程的影响。

(3)问卷调查

问卷调查也称访问法，是房地产投资风险识别的一种常用方法。该方法是通过预先设计好的问卷调查表，通过答卷、谈话、电话等方式，获悉被调查者对问卷上所提出的问题的看法，并综合分析这些看法，得出对问题的初步结论的识别方法。科学设计调查表和有效地运用访问技巧是此方法成败的关键。

问卷调查表反映投资者的决策思想，是风险决策中最关心、最想得到的信息来源之一。问卷调查表的设计一般分为五个步骤来完成：一是根据房地产开发企业的经营战略和投资项目的特点，明确列出调查表所需要收集的信息是什么；二是按照所需要收集的信息，设计问题，并确定每个问题的次序；四是选择一些调查者作调查表的初步测试，请他们先做题，然后召开座谈会或个别谈话征求意见；五是按照测试结果，在对调查表作必要的修改；最后得出正式调查表。

  在设计调查表时要注意以下事项：一是调查表中设计的问题要简短明了，一目了然；二是每一个问题只包含一项内容；三是在问题中，不要使用专门术语,概念要通俗易懂；四是每个问题的选择答案不要过多，问题的含义不要模棱两可，一个问题只代表一件事；五是要注意问题提出的方式。有些问题可以直接问，有些问题应间接提问。