反映房地产基本状况以及实物、权益和区位状况的内容分别有哪些?

一、房地产基本状况的描述

对房地产基本状况的描述,一般简要说明下列方面。

(1)名称:说明估价对象的名字,如估价对象为XX小区XX楼(幢、栋) XX门(单元)XX号住宅,XX商场,XX大厦,XX酒店,XX项目用地。

(2)坐落:说明估价对象的具体位置(地址、门牌号等),如估价对象位于XX市XX区XX路(大街、大道) XX号。

(3)范围:说明估价对象的空间范围和财产范围。对于空间范围,通常是说明估价对象中的房地产特别是土地的界址或四至,如东至XX,南至XX,西至XX,北至XX。有的房地产还需要说明高度、深度等。

对于估价对象的财产范围,是说明估价对象包括哪些类型的财产或资产,比如以下情形之一:①估价对象为房屋及其占用范围内的土地和其他不动产,但不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施;②估价对象为房屋及其占用范围内的土地,不包括其他财产;③估价对象仅为房屋,不包括该房屋占用范围内的土地和其他不动产;④估价对象仅为土地,不包括该土地上的房屋、树木等其他不动产和动产;⑤估价对象为房屋及其占用范围内的土地和其他不动产,以及相关动产、债权债务、特许经营权等财产,但不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施。

(4)规模:对于建筑物,一般说明建筑面积或套内建筑面积、使用面积等,如估价对象房屋的建筑面积XX平方米。酒店还要说明客房数或床位数,餐馆还要说明同时可容纳用餐人数、座位数或餐桌数,影剧院还要说明座位数,停车楼(库)还要说明车位数,医院还要说明床位数。仓库一般要说明体积。对于土地,说明土地面积,如估价对象土地面积XX平方米(公顷)。

(5)用途:说明估价对象的登记用途、实际用途、规划用途、设计用途。

(6)权属:对于房屋,主要说明房屋所有权人(姓名或名称)。对于土地,主要说明是国有土地还是集体土地,土地使用权是建设用地使用权还是土地承包经营权、宅基地使用权及其权利人(姓名或名称);对于建设用地使用权,还要说明其取得方式,如是以出让方式取得的,还是以划拨方式取得的,或是以作价出资(人股)、授权经营、租赁等其他合法方式取得的。

二、房地产实物状况的描述

对房地产实物状况的描述,一般先分为建筑物实物状况和土地实物状况两部分,然后分别说明各部分的状况。

(一)建筑物实物状况的描述

对建筑物实物状况的描述,主要说明下列方面。

(1)建筑规模:根据建筑物的用途或使用性质,按每幢、层、套、间等,说明其面积(或体积)、开间、进深、层高(或室内净高)、跨度、层数、高度等。其中面积有建筑面积、套内建筑面积、使用面积、营业面积、可出租面积、可销售面积等。临街商铺除了说明面积,还应说明开间(面宽)和进深;厂房、仓库一般还应说明层高和跨度;酒店通常还应说明各种不同标准的客房数或床位数:租赁住房通常还应说明房间数或床位数:畜牧场还应说明最大存栏数等。

开间是指房屋纵向两个相邻的墙体或柱中心线之间的距离,也就是房屋(或房间)的宽度。进深是指房屋横向两个相邻的墙体或柱中心线之间的距离,也就是房屋(或房间)的深度。层高是指上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离,它大于室内净高:室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离,它比层高更能反映室内空间高度。跨度是指建筑物中两端的支柱或墙等承重结构之间的距离。

层数和高度主要说明建筑物的总层数、地上层数、地下层数和建筑高度。建筑物通常根据地上层数或建筑高度,分为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑。根据《民用建筑设计统一标准》GB 50352-2019,住宅的地上建筑高度不大于27.0m的,为低层或多层住宅:大于27.0m、不大于100.0m的,为高层住宅:大于100.0m的,为超高层住宅。当按层数划分时,1~3层为低层住宅,4~9层为多层住宅,10层及以上为高层住宅。公共建筑及综合性建筑通常是按照地上建筑高度来划分的,大于24.0m 的,为高层建筑(但不包括建筑高度大于24.0m的单层建筑);大于100.0m的,为超高层建筑。

(2)建筑外观:说明建筑造型、色彩、风格等,并附外观图片。

(3)建筑结构:是指建筑物中由承重构件(如基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架)组成的体系,即建筑物的承重骨架。一般分为:①砖木结构:②砖混结构;③钢筋混凝土结构④钢结构:⑤其他结构,比如木结构。如果以组成建筑结构的主要建筑材料来划分,可分为:①木结构;②砌体结构(包括砖结构、石结构和其他材料的砌块结构);③混凝土结构(包括素混凝土结构、钢筋混凝土结构和预应力混凝土结构等);④钢结构;⑤塑料结构;⑥薄膜充气结构。如果以组成建筑结构的主要结构形式来划分,可分为:①墙体结构;框架结构;③深梁结构;④筒体结构;⑤拱结构;⑥网架结构;⑦空间薄壁结构(包括折板结构);⑧悬索结构;⑨舱体结构。

(4)设施设备:说明给水、排水、采暖、通风与空调、燃气、电梯、电气等设施设备的配置情况(有或无)、性能和已使用年限等。

(5)装饰装修:说明是否有装饰装修。对于有装饰装修的,还要说明外墙面、内墙面、顶棚、室内地面、门窗等部位的装饰装修标准和程度,所用材料或饰物的质量,以及装饰装修工程施工质量、完工时间等。比如外墙面,说明是清水墙、抹灰、涂料,还是瓷砖、石材、铝板、玻璃幕墙等。

(6)建筑性能:说明防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等。

(7)空间布局:说明空间分区以及各个空间的交通流线是否合理,如说明住宅的户型,并附房产图、户型图等。

(8)新旧程度:说明建成时间、设计使用年限、工程质量、维护状况、完损状况等。对建成时间的说明要尽量具体准确,依次为竣工日期、建成年月、建成年份、建成年代。设计使用年限也称为设计工作年限,俗称设计寿命,是指设计规定的建筑物的结构或结构构件,在正常施工、正常使用和正常维护下不需要进行大修即可按其预定目的使用的时间。根据建成时间、设计使用年限和价值时点,还可说明建筑物的年龄和剩余寿命这两个更简单、直观反映新旧程度的指标。建筑物的年龄俗称房龄、楼龄,是建筑物自建成时间起至价值时点止的年数。建筑物的剩余寿命一般是建筑物的设计使用年限减去年龄后的年数。工程质量、维护状况和完损状况说明基础的稳固性、沉降情况(沉降是否均匀及其程度),地面、墙面、门窗等的破损情况等。

(9)其他:说明可间接反映建筑物实物状况的有关情况,如建设单位(如房地产开发企业)、建筑师和设计单位、建筑施工企业、工程监理单位等的名称或姓名、资质或资格、信用、品牌等。对于在建工程或期房,还应说明其开工日期、工程进度、竣工日期、交付日期等。

(二)土地实物状况的描述

对土地实物状况的描述,主要说明下列方面。

(1)土地面积:按每宗或每块土地,说明其面积。面积单位一般采用平方米(m2);面积较大的宗地或地块,面积单位通常采用公顷(hm2)。对房地产开发用地,通常要说明规划总用地面积和其中建设用地面积,以及代征道路用地面积、代征绿化用地面积等代征地面积,不得将建设用地面积与规划总用地面积混淆。

(2)土地形状:按每宗或每块土地,用文字描述并附图来说明其土地形状。每宗或每块土地都是一个封闭多边形,对其形状的文字描述如形状规则、形状不规则、正方形、长方形、狭长等。可用来说明土地形状的图有宗地界址图、规划图、建筑总平面图等。

(3)地形地貌:说明是平地还是坡地、地势高低(与相邻土地、道路的表面高低比较),自然排水状况、被洪水淹没的可能性等。

(4)地质:说明地基承载力和稳定性,地下水位和水质(包括地下水的成分和污染情况),相关地质灾害危险性评估结果或有无不良地质现象(如山体崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷、地裂缝、地面沉降、断裂带、岩溶、湿陷性黄土、红粘土、软土、冻土、膨胀土、盐碱土)等。

(5)土壤:说明土壤的酸碱性、污染状况等,如是否为盐碱地,过去是否为垃圾填埋场,是否为可能存在土壤污染的石油、化工、油漆、染料等工厂用地,或土壤受到过其他污染。农用地还应说明土壤肥沃程度,简称肥力或地力,即土地提供植物生长、繁殖所需养分的能力。肥力的影响因素有日光、热量、水分、空气、植物养料等。也有人用土壤的松硬、深浅、湿度、温度等来衡量肥力。(6)土地开发程度:说明是生地、毛地还是净地、熟地,以及到达地块红线的基础设施完备程度和地块内的场地平整程度,如是否为通常所说的“三通一”“五通一平”“七通一平”及其具体内容,标准或等级。例如,“三通”一般是指通公路、自来水、正式电,如为临时道路、自备水井、临时用电的,为了避免误解,应特别指出。通常还应说明土地开发程度是否达到当地正常水平,此外还应说明是实际开发程度还是交易条件,合同(如出让条件、出让合同)等设定或约定的开发程度。

(7)土地定着物状况:说明土地上有无房屋、构筑物、林木等定着物及其状况。

(8)其他:如临街商业用地还应说明临街宽度、临街深度和宽深比。农用地还应说明气候条件(如光照、温度、降水量等)、灌溉与排水条件等。

三、房地产权益状况的描述

对房地产权益状况的描述,一般先分为建筑物权益状况和土地权益状况两部分,然后分别说明各部分的状况。

(一)建筑物权益状况的描述

对建筑物权益状况的描述,主要说明下列方面。(1)房屋所有权状况:

①说明房屋所有权人。

②说明房屋所有权是单独所有还是共有或是建筑物区分所有权,是完全产权还是部分产权。对于共有的,还要说明是按份共有还是共同共有以及共有人情况。对于按份共有的,还要说明每个共有人享有的份额。

(2)其他物权设立状况:说明是否设立了抵押权、地役权、居住权等其他物权

(3)房屋利用限制状况:说明房屋的登记用途、规划用途、设计用途以及改扩建、重建等利用限制状况。

(4)房屋占有使用状况:说明房屋的实际用途及其与登记用途、规划用途、设计用途是否一致;是在使用还是空置;在使用的,是自用还是出租、出借或被侵占等。对于已出租的,还要说明承租人、租赁期限及其起止日期、租金水平及其是低于还是高于市场租金水平等。

(5)其他特殊状况:说明:房屋所有权是否不明或有争议。②房屋建设手续是否不齐全。③是否为临时建筑或违法建筑。为临时建筑的,批准的使用期限多长,是否已超过批准的使用期限。④是否被查封、采取财产保全措施或以其他形式限制。⑤是否未达到法律法规规定的转让条件。⑥是否属于法律法规规定不得转让或租赁、抵押、作价出资等活动的财产。⑦是否有拖欠水电费、房产税、建设工程价款等情况。⑧是否已依法公告列入征收范围。

(6)其他。如物业管理状况,包括有无物业管理;有物业管理的,其物业费标准、物业服务企业资信、物业管理和服务实际状况等。

(二)土地权益状况的描述

对土地权益状况的描述,主要说明下列方面。

(1)土地所有权状况:说明土地所有权性质,即说明是国有土地还是集体土地。对于集体土地,还应说明是村农民集体土地还是乡镇农民集体土地,以及土地所有权由谁行使。例如,估价对象土地属于农民集体所有,由XX村集体经济组织(村民委员会、XX村民小组、XX乡镇集体经济组织)代表集体行使所有权。

(2)土地使用权状况:

①说明是建设用地使用权还是土地承包经营权、宅基地使用权及其权利人。对于建设用地使用权,还要说明是出让建设用地使用权,还是划拨建设用地使用权、作价出资(入股)建设用地使用权、授权经营建设用地使用权、租赁建设用地使用权。此外,还要说明土地使用期限及其起止日期,剩余期限,续期的有关规定或约定,到期后对收回的建筑物是否予以补偿等。

②说明是单独所有还是共有。对于共有的,还要说明是按份共有还是共同共有以及共有人情况。对于按份共有的,还要说明每个共有人享有的份额。

(3)其他物权设立状况:说明是否设立了抵押权、地役权等其他物权。

(4)土地利用限制状况:说明是建设用地还是农用地、未利用地。对于建设用地,还要说明规划建设条件,包括:①规划用途;②容积率或建筑控制规模,并说明容积率的内涵,如地下建筑面积是否计入容积率,或者说明包含地下建筑面积的容积率和不含地下建筑面积的容积率:③建筑密度;④绿地率;⑤建筑限高;⑥其他要求,如配套建设公共服务设施、保障性住房、自持租赁住房(建成后只能出租不能出售)等要求。

(5)土地占有使用状况:说明土地的实际用途及其与登记用途、规划用途是否一致;是在使用还是空置;在使用的,是自用还是出租、出借或被侵占等。对于已出租的,还要说明承租人、租赁期限及其起止日期、租金水平及其是低于还是高于市场租金水平等。

(6)其他特殊状况:说明:①土地所有权或土地使用权是否不明或有争议。②土地取得手续是否不齐全。③是否为临时用地或违法占地。为临时用地的,批准期限多长,是否已超过批准期限。④是否被查封、采取财产保全措施或以其他形式限制。⑤是否未达到法律法规规定的转让条件。⑥是否属于法律法规规定不得转让或租赁、抵押、作价出资等活动的财产。⑦是否有拖欠土地价款、城镇土地使用税、建设工程价款等情况。⑧是否已依法公告列入征收范围。

四、房地产区位状况的描述

(一)地理位置的描述

对房地产地理位置的描述,主要说明下列方面。

(1)坐落:说明估价对象的具体位置,如地址、门牌号等,一般还应附位置清晰、较为准确、比例恰当、能反映估价对象在一定区域(如所在城市、市辖区、商圈、片区等)中的方向和位置的位置图(或位置示意图)。例如,估价对象位于XX市XX区XX路(大街、大道) XX号,具体位置见位置图。

(2)方位:说明估价对象在某个较大区域(如所在城市、市辖区)中的方向和位置,以及在某个较小区域(如所在商圈、片区、住宅区、十字路口地区)中的方向和位置。例如,估价对象位于XX市XX部(中部、东部、东南部、南部、西南部、西部、西北部、北部、东北部),XX路口XX角(东北角、东南角、西南角、西北角),XX路(大街、大道) XX侧(东侧、西侧,南侧、北侧)。

(3)与有关重要场所的距离:说明估价对象与跟它有关的主要场所的距离。例如,估价对象离市中心XX千米,离机场XX千米,离市政府XX千米,离XX城市广场XX千米。主要场所是诸如市中心、机场、火车站、码头、购物中心、公园、学校、医院、政府机关、同行业等。跟估价对象有关的主要场所具体为哪些,应根据估价对象的用途、档次等来确定。

(4)临街(路、巷)状况:说明估价对象是临街还是不临街;临街的,是临什么样的街,以及是如何临街的,比如是一面临街还是两面临街。例如,估价对象一面临街,所临街道是XX大街。

(5)朝向:说明估价对象面对着的方向。一幢房屋的朝向是该房屋的正门正对着的方向,一套住宅的朝向是该住宅的主要功能房间(如主卧室、客厅)的窗户正对着的方向,一个房间的朝向是该房间的窗户正对着的方向,一块坡地的朝向是该土地从高到低正对着的方向。例如,估价对象是楼房中的一套住宅,朝向为朝南,即该住宅的主要功能房间的窗户朝南,或者该住宅的主要采光面在南侧。

(6)楼层:当估价对象为某幢楼房中的某层、某套或某间时,说明其所在房屋的总层数及其所在楼层。例如,估价对象位于XX层住宅楼的地上XX层(底层、顶层): XX层大厦的地上XX层: XX层商场的地上(地下) XX层。在说明估价对象所在楼层时,说明其所在房屋的总层数是很必要的。如一套位于5层的住宅,是位于5层住宅楼还是位于6层、12层或12层以上住宅楼的5层,差别是很大的。

(二)交通条件的描述

对房地产交通条件的描述,主要说明下列方面。

(1)道路状况:说明附近有几条道路,与这些道路的距离,各条道路的情况(如道路等级、路面宽度、路面平整程度、交通流量等)。

(2)出入可用的公共交通工具:说明附近有无公交车、地铁、轻轨、轮渡、出租车等经过,与交通站点的距离,公交班次的疏密、首末班时间等。例如,附近有XX路公交车经过,距离公交车站约XX米(步行约XX分钟),平均每隔10分钟有一辆公交车经过。

(3)交通管理情况:说明是否受交通出入口方位、单行道、道路隔离带、立交桥、步行街,以及限制某些车辆通行、限制通行时间、行车速度等的影响及其程度。

(4)停车便利程度:说明附近有无停车位(场、库、楼),车位数量,与停车位(场、库、楼)的距离等。

(5)交通收费情况:说明有关交通工具票价,有无过路费、过桥费、停车费,以及相关收费标准等。

(三)外部配套的描述

对房地产外部配套的描述,包括外部基础设施和外部公共服务设施两个方面。

(1)外部基础设施:说明道路、供水、排水(雨水、污水)、供电、通信(如电话、互联网、有线电视)、供燃气、供热等设施的完备程度。

(2)外部公共服务设施:说明一定距离范围内商业服务、金融邮电、教育(如幼儿园、中小学)、医疗卫生(如医院)、文化、体育、社区服务、市政公用和行政管理等设施的完备程度。

(四)周围环境的描述

对房地产周围环境的描述,通常用文字描述并附图片说明下列方面。

(1)自然环境:说明估价对象所在地区的自然条件(如气候、地形地貌等),以及周围有无空气、噪声、水、土壤、固体废物、辐射等污染及其程度等。

(2)人文环境:说明估价对象所在地区(如社区、住宅区)的社会声誉、居民特征(如年龄、职业、收入水平、受教育程度、民族、宗教信仰)、社会治安(如犯罪率)、相邻房地产的利用状况(如用途)等。

(3)景观:说明站在估价对象的某些位置(如房屋外门口、窗户前、阳台、平台)向外观望,以及进出该房地产的沿途,有无水景(如海景、江景、河景、湖景)、山景、成片树林、大片绿地、公园、知名建筑(如宝塔、钟楼、城楼、桥梁)等。

(4)其他环境:如说明园林绿化、环境卫生等状况,比如是否整洁。对于居住、办公、酒店等用房和用地,一般需要说明附近有无重大不利因素或厌恶性设施,诸如公共厕所、化粪池、垃圾站、垃圾填埋场、垃圾焚烧厂、污水处理厂、发电厂、变电站、高压线、移动通信基站、无线电发射塔、坟墓、墓地、陵园、火葬场、殡仪馆、传染病医院、危险化学品及易燃易爆品仓库、铁路线、飞机场等。

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