可以为了不同的需要，根据房地产的性质或特点，按照一定的标准，对房地产进行多种分类。对估价有意义的房地产分类，主要有按立法用语、房地产用途、开发程度、实物形态、权益状况、经营使用方式以及是否产生收益来划分的种类。弄清了这些分类，在一定程度上就了解了估价对象的种类。

一、按立法用语划分的种类

目前，我国房屋和土地的所有制、管理部门有所不同，房屋和土地征收、估价等活动或行为适用的法律法规也有所不同。根据《城市房地产管理法》《土地管理法》《民法典》等法律法规的习惯用语，可以把房地产分为房屋、土地、其他不动产三类。

根据《城市房地产管理法》，房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。有时，房屋特指国有土地上的房屋或城镇的房屋，一般还包括房屋占用范围内的土地。例如，《国有土地上房屋征收与补偿条例》所称被征收房屋价值，不仅包括房屋本身的价值，还包括房屋占用范围内的土地使用权价值。土地包括国有土地和农民集体所有的土地，有时特指农民集体所有的土地。其他不动产是指房屋、土地以外的林木、海域等定着物。

二、按用途划分的种类

房地产根据用途(使用性质)，首先可分为居住用房地产和非居住用房地产两大类。居住用房地产包括居住用房和居住用地。非居住用房地产是除居住用房地产以外的其他房地产，包括非居住用房和非居住用地，又可分为商业、办公、旅馆、工业、仓储、农业等用途的房地产。在此基础上，可把房地产细分为下列10类。

(1)居住用房地产:是指供家庭或个人居住使用的房地产，又可分为住宅、集体宿舍等。住宅是指供家庭居住使用的房地产，又可分为普通住宅、高档公寓、别墅等。集体宿舍又可分为单身职工宿舍、学生宿舍等。

(2)商业用房地产:是指供出售商品使用的房地产，如商铺、商场、购物中心、超级市场、批发市场等。

(3)餐饮用房地产:是指供顾客用餐使用的房地产，如酒楼、餐厅、餐馆、饭馆、饭庄、快餐店、美食城、酒吧等。

(4)办公用房地产:是指供处理各种事务性工作使用的房地产，如办公用地、办公楼。办公楼又可分为商用办公楼(俗称写字楼)、行政办公楼两类。

(5)旅馆用房地产:是指供旅客住宿使用的房地产，如酒店、宾馆、饭店、招待所、旅店、旅社、度假村、民宿等。

(6)娱乐和体育用房地产:是指供人消遣、健身使用的房地产，如影剧院、娱乐城、游乐场、康乐中心、保龄球馆、游泳场馆、高尔夫球场、滑雪场等。

(7)工业和仓储用房地产:是指供工业生产使用或直接为工业生产服务的房地产，如厂房、仓库等。工业用房地产按用途，又可分为主要生产厂房、辅助生产厂房、动力用厂房、储存用房屋、运输用房屋、企业办公用房、其他(如水泵房等)。

(8)农业用房地产:是指供农业生产使用或直接为农业生产服务的房地产，如耕地、林地、草地、果园、养殖场、种子库、农机库房等。

(9)特殊用途房地产:如车站、机场、码头、汽车加油站、停车场(库)、医院、学校、博物馆、军队房地产、人防工程、寺庙、教堂、陵园、墓地等。

(10)综合用途房地产:是指具有上述两种以上(含两种)用途的房地产，如商住楼等。

三、按开发程度划分的种类

按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列5类。

(1)生地:是指不具有市政基础设施的土地，如荒地、农地。

(2)毛地:是指具有一定的市政基础设施，有地上物(如老旧房屋、围墙、电线杆、树木等)需要拆除或迁移而尚未拆除或迁移的土地，尤其是市政基础设施薄弱、危旧房屋集中的地块。

(3)净地:是指具有一定的市政基础设施，地上物已拆除或迁移且场地平整的土地。其中具有较完备的市政基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地，称为熟地。按照基础设施完备程度和场地平整程度，熟地又可分为“三通一平”“五通一平”“七通一平”等土地。“三通一平”一般是指通路、通水、通电以及场地平整;“五通一平”一般是指具备道路、供水、排水、供电、通信等基础设施条件以及场地平整;“七通一平”一般是指具备道路、供水、排水、供电、通信、供燃气、供热等基础设施条件以及场地平整。

(4)在建房地产:通常称为在建工程，也称为建设工程、未完工程，其中某些从另一角度也称为房地产开发项目，是指处于开发建设过程中而未竣工的房地产。该房地产可能正在开发建设，也可能停建、缓建，因此还包括停建、缓建工程。在实际估价中，判定是否为在建工程，一般以是否完成竣工验收为标志。未完成竣工验收的，就是在建工程。已完成竣工验收的，应有竣工验收报告。在建工程可以按照工程进度，如工程形象进度、投资进度(完成投资额)、工期进度(时间进度)、工作量进度(完成工程量)等进行分类。例如，按照工程形象进度可分为已完成地下结构(正负零)、主体结构某层、主体结构封顶、外装修等。

(5)现房:是指已经建成的房屋及其占用范围内的土地。现房按照新旧程度，又可分为新房和旧房;按照装饰装修状况，又可分为毛坯房、简装房、精装房。毛坯房是指室内没有装饰装修的房屋;简装房是指室内装饰装修简单或很普通的房屋;精装房是指室内装饰装修精致或精美的房屋。

四、按实物形态划分的种类

按照房地产的实物形态，可以把房地产分为下列8类。

(1)建筑物:又可分为已经建成的建筑物、尚未建成的建筑物。已经建成的建筑物又可分为新建筑物、旧建筑物。尚未建成的建筑物又可分为正在施工、停建、缓建的建筑物。停建的建筑物如“烂尾楼”。

(2)土地:又可分为无建筑物的土地(即空地)、有建筑物的土地。

(3)建筑物和土地综合体:又可分为已经建成的建筑物和土地的综合体(即现房)、尚未建成的建筑物和土地的综合体(即在建工程或房地产开发项目)。

(4)未来房地产:也称为未来开发建设完成的房地产、未来完成的房地产、未来状况的房地产，是指计划开发建设或正在开发建设而尚未产生的房地产，如将来建成的新房、旧房更新改造后的房屋、将来开发完成的熟地，其中常见的是期房。期房是指目前尚未建成而在将来建成交付的房屋及其占用范围内的土地，

(5)已毁损或灭失房地产:如已被地震、火灾、爆炸、溃坝、洪水、山体崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷等灾害损毁的房屋，已被拆除的房屋。

(6)部分或局部房地产:即不是一宗房地产的全部，如不是一整栋房屋，而是其中某层、某间;不是一整宗土地，而是其中某一部分土地:此外还可能是房地产的差异部分，如现状与原状的差异部分、损害后状况与损害前状况的差异部分。例如、以下情形的房屋装饰装修部分:①房屋征收补偿中需要确定被征收房屋室内装饰装修价值的补偿;②房屋租赁纠纷中需要确定承租人装饰装修的价值;③商场、酒店等商品房预售纠纷中需要确定购买人提前装饰装修的价值;④核定或限制新建商品住宅销售价格中对精装修房需要核定、扣减或另行计算室内装饰装修的价值。

(7)整体资产中的房地产:如一个企业中的房屋或土地。

(8)以房地产为主的整体资产或含有其他资产的房地产:如正在经营使用的酒店、汽车加油站、高尔夫球场、游乐场等，通常既包含房屋、构筑物、土地等房地产，还包含家具、机器设备、债权债务、特许经营权等其他资产。在这种情况下，一般不能把它当作一些单项资产的简单集合来估价，即通常不能将它所包含的各项资产分别估价后相加作为其评估价值，而应将它作为一个持续经营的有机组织，根据其具有的收益能力来估价;除非是评估它破产、停业等之后的残余价值。

需要指出的是，上述房地产虽然是从实物角度来划分的，但评估其价值价格仍然包括实物、权益和区位三个方面。

五、按权益状况划分的种类

按照房地产的权益状况及其合法或违法的程度不同，可以把房地产分为下列22类。

(1)“干净”的房屋所有权和出让建设用地使用权的房地产。这是中国现行房地产制度下单位和个人的房地产权利最充分的一种房地产,典型的“干净”的商品房。所谓“干净”，是指房屋所有权、建设用地使用权为单独所有(不为共有)，产权明确(权属无争议)，无权利负担(未设立抵押权、居住权、地役权以及其他权利)，未被他人占有使用(没有出租、出借、被侵占等)、开发建设过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全，无欠缴税费、未付清土地价款、拖欠建设工程价款，未被查封等，下同。

(2)“干净”的房屋所有权和划拨建设用地使用权的房地产。典型的是“干净”的原城市私有房屋(俗称老私房，是指历史遗留下来的城市私有房屋)、住房制度改革中以成本价(称为房改成本价)购买的房改房、经济适用住房。

(3)“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产。包括“干净”的房屋所有权和集体经营性建设用地使用权的房地产、“干净”的乡镇企业的房地产、“干净”的农村村民住宅及其附属设施所有权和宅基地使用权的房地产等。

(4)共有的房地产。又可分为按份共有的房地产和共同共有的房地产。共有与单独所有相比，是单个共有人不能自作主张，其权利要受其他共有人的制约，包括:①共有人按照约定管理共有的房地产;没有约定或约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。②处分共有的房地产以及对共有的房地产作重大修缮、变更性质或用途的，应经占份额2/3以上的按份共有人或全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。③按份共有人可以转让其享有的共有的房地产份额，但其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。④因共有的房地产产生的债务，在对外关系上，共有人承担连带债务，除非法律另有规定或第三人知道共有人不具有连带债务关系。

(5)部分、有限或共有产权的房地产。典型的是共有产权住房、住房制度改革中以标准价(称为房改标准价)购买的房改房。例如，以标准价购买的房改房虽然可以出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收人在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例进行分配。

(6)已设立抵押权的房地产，即已抵押的房地产，也称为抵押房地产。抵押权以抵押财产作为债权的担保，抵押权人对抵押财产享有的权利可以对抗抵押财产的所有人和第三人。因此，抵押房地产转让的，抵押权不受影响，抵押权仍存在于该抵押房地产上，受让人处于抵押人的地位。

(7)已设立居住权的房地产。例如，住宅所有权人在其年老时“以房养老”，将其住宅出售，同时约定住宅购买人在该住宅上为其设立居住权，并一次性或分期向其支付价款。在这种情况下，该住宅为已设立居住权的房地产，其价格会明显低于未设立居住权的类似住宅的价格。

(8)已设立地役权的房地产，即该房地产为他人提供了有限的使用权，如允许他人在该房地产上通行，《民法典》称这种房地产为“供役地”。

(9)有租约限制的房地产，即已出租的房地产。

(10)已依法公告列入征收范围的房地产。(国有土地上房屋征收与补偿条例》规定:“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。”《城市房地产抵押管理办法》(2021年3月30日住房和城乡建设部令第52号修改)规定，已依法公告列入拆迁范围的房地产，不得设定抵押。

(11)有拖欠建设工程价款的房地产。《民法典》规定:“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”因此，建设工程价款有优于抵押权和其他债权的优先受偿权。

(12)已被查封、采取财产保全措施或以其他形式限制的房地产。例如，有查封登记的房地产。

(13)手续不齐全的房地产。例如，未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等的房地产。

(14)房屋所有权、土地使用权不明或有争议的房地产。例如，有异议登记的房地产。

(15)临时建筑或临时用地的房地产。又分为未超过批准期限(使用期限)的临时建筑或临时用地、超过批准期限(使用期限)的临时建筑或临时用地。

(16)违法建筑或违法占地的房地产。

(17)居住权。

(18)地役权。

(19)房地产抵押权。

(20)房地产租赁权，即承租人权益，如承租的公有住宅。

(21)房地产空间利用权。例如，地下空间使用权、空中使用权，具体如地面为公共绿地或公园的地下商场，地铁站内的地下商店，可在其上加盖房屋或树立广告牌的屋顶，可在其上做广告的外墙。

(22)房地产中的无形资产。某些含有无形资产的房地产，如含有特许经营权的酒店、汽车加油站、游乐园等，根据估价目的，有时需要评估包含无形资产在内的价值，有时需要评估不含无形资产的价值，或者将无形资产价值从房地产价值中分离出来。

上述(17)至(22)是对房屋所有权和土地使用权以外房地产权利的分类。

六、按经营使用方式划分的种类

房地产的经营使用方式主要有出售、出租、自营、自用，相应地可以把房地产分为出售的房地产、出租的房地产、自营的房地产、自用的房地产。

有的房地产既常见其出售，也常见其出租、自用或自营，如商品住宅、写字楼、商铺。有的房地产主要是出租或自营，也可见其出售，如商场、餐馆、标准厂房、仓库。有的房地产主要是自营，偶尔也有出售或出租，如酒店、影剧院、高尔夫球场、汽车加油站。有的房地产主要是自用，如行政办公楼、学校、特殊厂房。

这种分类对选用估价方法是很有用的。例如，可出售的房地产可以采用比较法估价;出租或自营的房地产可以采用收益法估价;仅适用于自用的房地产主要采用成本法估价。

七、按是否产生收益划分的种类

按照房地产是否产生收益，可以把房地产分为收益性房地产、非收益性房地产。收益性房地产是能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，如写字楼、酒店、酒店式公寓、租赁住房、停车场(库)、商店、餐馆、影剧院、游乐场、高尔夫球场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农用地等。非收益性房地产是不能直接产生经济收益的房地产，如行政办公楼、学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、军事设施等以公用、公益为目的的房地产。

在估价实践中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看其目前是否正在产生经济收益，而是看该类房地产是否具有直接产生经济收益的能力。例如，某套公寓目前尚未出租而空置着，无经济收益，但仍然属于收益性房地产。因为有大量相似的公寓在出租而直接产生经济收益，该尚未出租的公寓的收益可以通过与其相似的公寓的收益采用“比较法”求取。

收益性房地产可以采用收益法估价，非收益性房地产难以采用收益法估价，通常采用成本法估价。