一、房地产实物是房地产中有形(看得见、摸得着)的部分，如建筑物的规模、外观、结构、设施设备、装饰装修、空间布局(或内部格局)、新旧程度等，土地的面积、形状、地形、地势、土壤、地质、开发程度等。
房地产实物从另一角度，可分为以下3个方面:①房地产的有形实体。以一幢房屋为例，其有形实体是指该房屋的建筑结构是砖木结构的，还是砖混结构、钢筋混凝土结构或钢结构的。②房地产有形实体的质量。假如该房屋是砖木结构的，则其有形实体的质量是指该房屋是采用什么质量的砖和木材建造的，以及施工质量优劣。③房地产有形实体组合具有的功能。假如该房屋是砖木结构，采用的砖和木材的质量相同，且施工质量也相同，则其有形实体组合具有的功能是指该房屋是否缺少必要的功能空间或有不需要的功能空间，各功能空间的布局、规模(如面积)是否合理等，比如住宅的户型好坏、各房间大小。
二、房地产权益是房地产中无形(看不见、摸不着)的部分，是附着在房地产实物上的权利、利益和义务。一宗房地产的权益状况主要包括下列7个方面。
(1)拥有的房地产权利，即房地产权利状况。这是房地产权益中最基本、最主要的部分，如拥有的是所有权还是使用权，拥有的土地使用权是国有建设用地使用权还是集体建设用地使用权，拥有的国有建设用地使用权是出让国有建设用地使用权还是划拨国有建设用地使用权，以及土地使用权的剩余期限等。
(2)该房地产权利受自身其他房地产权利限制状况，或者说权利负担状况。例如，拥有房屋所有权和建设用地使用权的房地产，是否设立了抵押权、居住权、地役权等其他物权，如已抵押的写字楼、商铺，设立了居住权的住宅。
(3)该房地产权利受房地产权利以外因素限制状况。例如，规划和用途管制等房地产利用限制(如对用途、容积率等的规定)，受相邻关系(即房地产的相邻权利人依照法律、法规规定或按照当地习惯，相互之间应提供必要的便利或接受必要的限制而产生的权利和义务关系)的约束，被司法机关或行政机关依法查封(简称被查封)等。
(4)该房地产占有使用状况。例如，房地产是在使用还是空置或闲置，是否出租、出借或被侵占，如已出租的住宅、写字楼。
(5)该房地产上附着的额外利益状况。例如，住宅带有中小学校入学名额、可落户口，房屋的外墙或屋顶依法可设置标识、牌匾、广告等。
(6)该房地产上附着的债权债务状况，即会随着房地产转让而一并转让的债权债务，如土地增值税、房产税、城镇土地使用税等欠税，水电费、物业服务费用(简称物业费)等余款或欠费，征收拆迁补偿安置款、土地价款、建设工程价款等欠款。
(7)该房地产上附着的其他权利、利益和义务状况，如有无物业管理及其服务质量等状况。
三、区位本来是房地产的外在因素，因房地产的空间位置不能移动而成了房地产的重要组成部分，且每一房地产的区位都不相同。对区位简单、狭义、通俗的理解，就是地段、位置。科学、严谨地说，一宗房地产的区位是指该房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，其内涵较丰富，可分解为下列4个方面来进一步认识。
(1)地理位置:简称位置，是指某一房地产所在的地方。对位置的了解通常包括以下几个方面:①坐落，即该房地产的具体位置，如地址。②方位，即该房地产在所在地区(如城市、市辖区、片区、商圈、住宅区、十字路口地区)中的方向和位置。就在城市中的方位来说，是指该房地产在城市中的哪个方位或哪片区域，如东部、北部等。③与有关重要场所的距离，如该房地产离市中心、机场、车站、公园等的远近。④临街(路、巷)状况，即该房地产是否临街等。⑤朝向，即该房地产面对着的方向，如房屋坐北朝南或坐西朝东等。此外，当该房地产为某幢楼房中的某层、某套(如一套住宅、一套办公用房)或某间(如一间商铺)时，其所在楼层也是一种位置(垂直位置)。
(2)交通条件:简称交通，是指进出某一房地产及其停车的便利程度。进出的便利程度即“通达性”，可分为从别的地方到该房地产的可达性和从该房地产去别的地方的便捷性。区分这两种便利程度，是为了全面深入了解、描述和分析某一房地产的交通条件。因为某些房地产受单行道、道路隔离带、立交桥、交通出入口方位以及上下班交通流量差异等的影响，其进来和出去的便利程度不尽相同，甚至差异很大，如有的“进来容易，出去难”，有的“出去容易，进来难”。在现在“汽车时代”，停车是否便利已成为影响房地产价值价格的重要因素。
(3)外部配套:简称配套，全称外部配套设施，是指某一房地产外部(如用地红线外)的基础设施和公共服务设施。如果是该房地产内部(如用地红线内)的配套设施，则应属于该房地产的实物因素。基础设施一般是指道路、供水、排水、供电、通信、供燃气、供热等设施。公共服务设施一般是指商业服务、金融邮电、教育、医疗卫生、文化、体育、社区服务、市政公用和行政管理等设施。
(4)周围环境:简称环境，是指某一房地产周围的情况和条件，可分为自然环境、人文环境和景观等。现今世界上没有未受到人工干预或影响的真正意义上的自然环境，因此自然环境和人文环境的划分是相对而言的。自然环境是指某一房地产外围的各种自然因素的总和，如空气、水、土壤、岩石、阳光、生物等、人文环境是指某一房地产的社会环境，包括该房地产所在地区(如社区、住宅区)的社会声誉、居民特征(如年龄、职业、收人水平、受教育程度、民族、宗教信仰)、社会治安(如犯罪率)、相邻房地产的利用状况(如用途)等。景观包括自然景观和人文景观，其含义与风景、景色、景致、风光相近，是指一定区域内由山水、树木、花草、建筑以及某些自然现象等形成的可供人观看的景象，是复杂的自然过程和人类活动在大地上的烙印，包括自然和人为作用的任何地表形态及其印象。通俗地说，某一房地产的景观是站在该房地产的某些位置(如外门口、窗前、阳台等)向外观望时，出现在人的视野中的地表部分和相应的天空部分及其给予人的全体印象，即放眼所见的景色及所获得的印象。
