房地产估价技术报告应包括以下内容①估价对象描述与分析；②市场背景描述与分析；③估价对象最高最佳利用分析；④估价方法适用性分析；⑤估价测算过程；⑥估价结果确定。

1、估价对象描述与分析

估价对象描述与分析主要包括卷①估价对象区位状况描述与分析；②估价对象实物状况的描述与分析：③估价对象权益状况描述与分析。

估价对象区位状况应有针对性较详细的描述与分析，其内容包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等状况。其中位置状况描述内容包括对坐落、方位、与重要场所（设施）的距离、临街（路）状况等,单套住宅的区位状况还应包括所处楼幢、楼层和朝向；交通状况描述内容包括：道路状况、出人可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等「周围环境状况描述内容包括得自然环境、人文环境、景观等。

估价对象实物状况的描述与分析,一般分为土地实物状况和建筑物实物状况两部分。对土地实物状况应有针对性较详细的描述与分析，其内容包括土地面积、形状、地形、地势、地质、土壤、开发程度等；建筑物实物状况应有针对性较详细的描述与分析，其内容包括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高和室内净高、空间布局、建筑功能、工程质量、外观、建成时间、新旧程度、物业管理使用维护状况及完损状况。

估价对象权益状况应有针对性较详细的描述与分析，其内容包括实际用途、登记用途、规划用途及其他用途，规划条件，所有权、土地使用权、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等。对在建工程权益状况描述还应包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等的取得情况。

2、市场背景描述与分析

市场背景描述与分析应简要说明估价对象所在地区的经济社会发展状况和房地产市场总体状况,并应有针对性较详细的说明，分析过去、现在和可预见的未来同类房地产的市场状况。由于估价对象的类型不同、估价的目的不同，所以影响其市场价格变动的主要因素及其影响程度会有所不同。因此，不同估价报告的市场背景描述与分析会有较大的差异。

对市场背景描述与分析应注意把握好以下方面：

（1）要按照从宏观到微观、由大区域市场到小片区市场的写作顺序简要说明估价对象所处房地产市场背景，并且重点说明、分析估价对象所处片区和同类房地产市场。

（2）要注意与估价目的的关联性。因为估价目的不同，估价对象的范围、价值时点、评估的价值类型、估价依据可能不同，因此估价应考虑的市场背景因素也可能不同。

（3）要注意与估价方法的对应。如采用比较法时，则要分析估价对象所处片区市场类似物业的买卖交易活跃程度、类似物业的价格水平等，而采用收益法则要侧重于分析估价对象所处片区市场类似物业租赁活跃程度以及租金水平。

（4）房地产市场是一个动态的市场，因此要对估价对象所处区域房地产市场一定时期内的供需状况及价格走势进行一定的分析和预测，预测结论应是明确的，预测结论宜通过相关数据说明对未来市场的判断。

（5）应注意一定时期相关政策、法规的出台对房地产市场的影响。

（6）要注意引用的宏观经济数据、房地产市场数据以及估价对象相关行业信息、政策法规等的时效性、准确性。

3、估价对象最高最佳利用分析

估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定,并应符合下列规定：

（1）当估价对象的权利人和意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利不同时，应先根据估价目的确定从估价对象的权利人角度或意向取得者角度进行估价，再根据其对估价对象依法享有的开发利用权利，确定估价对象的最高最佳利用状况。

（2）当估价对象已为某种利用时，应在调查了解及深入分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列判断和选择，并应在估价报告中说明：

1）维持现状、继续利用最为合理的，应选择维持现状前提进行估价

2）更新改造再予以利用最为合理的，应选择更新改造前提进行估价

3）改变用途再予以利用最为合理的，应选择改变用途前提进行估价

4）改变规模再予以利用最为合理的，应选择改变规模前提进行估价

5）重新开发再予以利用最为合理的，应选择重新开发前提进行估价

6）上述前提的某种组合或其他特殊利用最为合理的，应选择上述前提的某种组合或其他特殊利用前提进行估价。

当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的不相一致假设在估价报告中说明及对估价报告和估价结果的使用作出相应限制：

（1）政府或其有关部门对估价对象的用途有认定或处理的，应按其认定或处理结果进行估价。

（2）政府或其有关部门对估价对象的用途没有认定或处理的，应按下列规定执行。

1）登记用途、规划用途之间不一致的，可根据估价目的或最高最佳利用原则选择其中一种用途。

2）实际用途与登记用途、规划用途均不一致的，应根据估价目的确定估价所依据的用途。

当根据估价目的不以最高最佳利用状况为估价前提时，可不进行估价对象最高最佳利用分析。

4、估价方法适用性分析

估价方法适用性分析就是要逐一分析比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法对估价对象的适用性。估价方法的适用性包括估价方法的理论适用性与估价对象在价值时点的客观条件。对理论上不适用而不选用的，应简述不选用的理由：对理论上适用但客观条件不具备而不选用的，应充分陈述不选用的理由；对选用的估价方法，应简述选用的理由并说明其估价技术路线。

5、估价测算过程

估价测算过程就是要详细说明所选用的各种估价方法的测算步骤、计算公式和计算过程及其中的估价基础数据和估价参数的来源或确定依据等。

6、估价结果确定

估价结果确定就是要说明不同估价方法的测算结果和最终估价结果，并运用适当的文字较详细说明最终的估价结果确定的方法和理由。

7、估价对象变现能力分析与风险提示

出具房地产抵押估价报告时，需要进行估价对象变现能力分析与风险提示。

估价对象变现能力分析主要包括协①估价方象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；②假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；③变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。

估价对象风险提示分析主要包括：①关注房地产抵押价值未来下跌的风险,对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明；②评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场已发生的变化予以考虑说明；③估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；④抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；⑤合理使用评估价值；⑥定期或在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估等。

8、附件

房地产估价报告附件主要需列明以下内容：

(1)估价委托书复印件。

(2)估价对象位置图。

(3)估价对象实地查勘情况和相关照片，应说明对估价对象进行了实地查勘及进行实地查勘的注册房地产估价师。当无法进入估价对象内部进行实地查勘时，应说明未进入估价对象内部进行实地查勘及其具体原因。实地查勘的相关照片应包括估价对象的内部状况、外部状况和周围环境状况的照片。对未进行实地查勘的估价对象内部状况，可不包括估价对象的内部状况照片，但应作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。

(4)估价对象权属证明复印件，当估价委托人不是估价对象权利人且估价报告为非鉴证性估价报告时，可不包括估价对象权属证明复印件，但应说明无估价对象权属证明复印件的具体原因，并将估价对象权属状况作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。

(5)估价对象法定优先受偿款调查情况，应说明对估价对象法定优先受偿权设立情况及相应的法定优先受偿款进行了调查，并应提供反映估价对象法定优先受偿款的资料。当不是房地产抵押估价报告时，可不包括该情况。

(6)可比实例位置图和外观照片。当未采用比较法进行估价时，可不包括该图和照片。

(7)专业帮助情况和相关专业意见。

(8)估价所依据的其他文件资料。

(9)房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件。

(10)房地产估价师注册证书复印件。