（一）房地产抵押估价的法律规定

房地产抵押估价，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）及最高人民法院的司法解释、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产估价规范》GB/T 50291-2015、《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》、《房地产抵押估价指导意见》等进行。现将有关法规中规定的可以设定抵押的房地产、不得设定抵押的房地产、其他限制条件及与估价有关的内容归纳如下。

1. 可以设定抵押的房地产及对其抵押时的要求

（1）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；

（2）抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；

（3）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；

（4）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产：

（5）依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权；

（6）以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权；

（7）以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押：

（8）以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押;

（9）以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占有范围内的建设用地使用权同时抵押：

（10）以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。

2.不得设定抵押的房地产

（1）土地所有权；

（2）权属有争议的房地产；

（3）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；

（4）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物之；

（5）已依法公告列入征收范围的房地产；

（6）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；

（7）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权(法律规定可抵押的除外）；

（8）以法定程序确认为违法、违章的建筑物；

（9）依法不得抵押的其他房地产；

（10）划拨土地使用权不得单独抵押。

3.其他限制条件

（1）在建项目应取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；

（2）开发商已合法出售的房地产不得与未出售的房地产一起抵押；

（3）预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证；

（4）以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意：

（5）以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效；

（6）发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款，均为法律规定优先于该次抵押贷款受偿的款额；

（7）房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理；

（8）当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人；

（9）以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保，担保合同无效。

（二）房地产抵押估价的相关技术规定

1.房地产抵押贷款前估价，应包括下列内容：

（1）评估抵押房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值；

（2）调查了解抵押房地产法定优先受偿权设立情况及相应的法定优先受偿款；

（3）计算抵押房地产的抵押价值或抵押净值；

（4）分析抵押房地产的变现能力并作出风险提示。

2.抵押价值和抵押净值评估应遵循谨慎原则，不得高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不得低估法定优先受偿款及预期实现抵押权的费用和税金。

3.评估待开发房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值采用假设开发法的，应选择被迫转让开发前提进行估价。

4.抵押房地产已出租的，其假定未设立法定优先受偿权下的价值应符合下列规定：

（1）合同租金低于市场租金的，应为出租人权益价值；

（2）合同租金高于市场租金的，应为无租约限制价值。

5.抵押房地产的建设用地使用权为划拨方式取得的，应选择下列方式之一评估抵押房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值：

（1）直接评估在划拨建设用地使用权下的假定未设立法定优先受偿权下的价值；

（2）先评估在出让建设用地使用权下的假定未设立法定优先受偿权下的价值，再减去由划拨建设用地使用权改变为出让建设用地使用权需要缴纳的出让金等费用；

（3）当估价中需要将划拨建设用地使用权假定为出让建设用地使用权时，出让建设用地使用权的使用期限应设定为自价值时点起计算的相应用途法定出让最高年限，但国家和抵押房地产所在地有特别规定的，应按其规定执行。

6.由划拨建设用地使用权改变为出让建设用地使用权需要缴纳的出让金等费用，应按抵押房地产所在地规定的标准进行测算；抵押房地产所在地没有规定的，可按同类房地产已缴纳的标准进行估算。

7.抵押房地产为按份共有的，抵押价值或抵押净值应为抵押人在共有房地产中享有的份额的抵押价值或抵押净值；为共同共有的，抵押价值或抵押净值应为共有房地产的抵押价值或抵押净值。

8.抵押房地产为享受国家优惠政策购买的，抵押价值或抵押净值应为房地产权利人可处分和收益的份额的抵押价值或抵押净值。

9.房地产抵押估价用于设立最高额抵押权，且最高额抵押权设立前已存在的债权经当事人同意转入最高额抵押担保的债权范围的，抵押价值或抵押净值可不减去相应的已抵押担保的债权数额，但应在估价报告中说明并对估价报告和估价结果的使用作出相应限制。

10.在进行续贷房地产抵押估价时，应调查了解及在估价报告中说明抵押房地产状况和房地产市场状况发生的变化，并应根据已发生的变化情况进行估价。对同一抵押权人的续贷房地产抵押估价,抵押价值或抵押净值可不减去续贷对应的已抵押担保的债权数额，但应在估价报告中说明并对估价报告和估价结果的使用作出相应限制。

11.房地产抵押贷款后重估，应根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值或抵押净值变化情况及有关信息披露等的需要，定期或在房地产市场价格变化较快、抵押房地产状况发生较大改变时，对抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值或抵押净值等进行重新评估，并应为抵押权人提供相关风险提示。

12.重新评估大量相似的抵押房地产在同一价值时点的市场价格或市场价值、抵押价值、抵押净值，可采用批量估价的方法。