旅馆房地产指为旅客提供住宿、饮食服务以及娱乐活动的建筑，包括宾馆、饭店、旅店、招待所等。

旅馆房地产特点：

（1）转让少且一般为整体转让

旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体转让，很少采取部分转让的形式。同样，旅馆房地产估价时，也是估算其整体价值的情况居多。与之相应要注意的是，单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值是没有意义的。不仅如此，这样单独估算的结果必然导致价值的重复计算。

（2）功能多样

旅馆房地产往往具有多种功能，级别、档次越高的旅馆房地产其具有的功能越多，如五星级饭店一般具有客房、餐饮、商务会议、娱乐健身、商场等功能，其收益主要体现在不同功能的经营能力和水平，其功能是否多样、经营水平的高低对其物业的价值影响较大，因此估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况、收益能力分别估价。

（3）一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大

旅馆房地产中的酒店，特别是一些大型酒店房地产，其一次性投资比较大,特别是装修及其各种设施设备的投资很大，而酒店房地产主要是通过经营获取回报，因此投资回收期较长，在经营期内将可能遇到宏观经济形势、通货膨胀、金融政策、法律法规等因素的变化影响，尤其是供求变化对酒店房地产的价格变动影响很大，经营风险较大。

（4）价值主要体现在接待客户的类型及其能力

  旅馆房地产主要是接待各种类型的客户，如会议客户、经商客户、度假客户等。不同类型的旅馆房地产其接待的客户类型、层次不同，其体现的价值不同。对同类型旅馆房地产而言，其价值主要体现在接待能力的大小，因此旅馆房地产的房间价格（或床位价格）、房间数（或是床位数）、入住率等指标，常常可以作为估价的主要指标，即以床位数或房间数作为比较因素，根据同类旅馆估算其每个床位或是每个客房的价格，然后乘以总的床位或客房数，即可得出旅馆的总价。