在现实的投资活动中，一个投资项目未来的投资结果总是与人们的预期有偏差的，不确定性是投资项目固有的内在特性。导致这一特点产生的原因是复杂多样的，站在投资者的角度，可以把产生不确定的原因分为来自于投资项目本身的不确定性和来自于项目所处环境的不确定性两大来源。

1.项目本身的不确定性来源

（1）项目组织内部。项目组织内部的不确定性主要来自组织内部结构选择不合理，指挥或沟通渠道不畅，部门之间协调不力等。

（2）项目定位及设计。房地产投资项目在项目定位、产品定价及价格定价上的失误和设计方案的不合理都将使投资项目的不确定性程度增大，从而加大投资项目的风险。

（3）资金筹措方式与来源。房地产投资项目具有资金密集型特点。项目的投资由投资者负责筹措，筹措的方式与来源形式多样，相应的资金筹措的不确定性和风险也多种多样。

（4）合同条款的错误与混乱。房地产投资项目在整个投资运行的过程中，涉及一系列的合同与协议。而合同条款的错误与混乱会导致双方当事人发生重大争执，往往是索赔发生的根源，均会导致对项目的损害。

（5）工程价款估算或结算错误。这是房地产投资项目较为普遍存在的问题,它可能由于资料的占有不全，统计预测方法的不当所引起，也可能因时间、资金以及其他未知因素限制。此外，存在大量的不能定量计算的因素和不确定性的简化和假定，也会给项目带来较大的不确定性和风险。

（6）物资采购和供货时间。房地产开发投资项目涉及大量物资采购。在物资采购的过程中，存在着环节多，不确定因素多，如质量、价格、运输等。而供货时间的推迟也会导致工期的拖延。

2.外部环境的不确定性来源

（1）政府的政策和规定的变化。房地产投资对政府的政策和规定变化是极为敏感的。我国正处于经济改革和政治改革的深化阶段，由于国内外政策形势和经济形势的影响以及国家经济政策、财政政策、金融政策的变化，会给投资项目带来不可预见和不可控的影响。

（2）市场环境的变化。市场环境包含众多不确定性因素产生的来源，如供求关系的变化、购买力水平的变化、人们对房地产预期的变化、市场波动等，都将对投资项目产生重要的影响。

（3）通货膨胀和信贷风险。通货膨胀对房地产投资影响是很大的，承包商会因为建设期内的通货膨胀导致重大损失，开发商也会因建设期内贷款利率的提高而蒙受损失。

（4）技术和工艺的变革。技术和工艺的变革可能使得原来拟定的生产工艺和技术路线在项目建设和实施过程中发生变化，从而改变了原始的预测数据。

（5）不可抗力。不可抗力是指由于火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害等因素对投资项目产生的影响。