根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，可以将房地产投资业务 划分为“开发一销售”“开发一持有出租一出售”“购买一持有出租一出售” “购买一更新改造一出售” “购买一更新改造一出租一出售”等基本模式。对于某一具体房地产开发投资项目而言，其经营模式或为上述模式的一种，或为上述两种或两种以上模式的组合。

（一）开发一销售模式现金流分析

开发一销售模式主要适用于商品住宅开发项目，部分其他用途类型的开发项目也可能采用开发一销售模式。这种业务模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用（管理费用、销售费用和财务费用）、税金及附加；现金流入是销售收入。各项成本费用支出和销售收入发生的方式（一次支出、分期支出、在某个时间段内等额支出等；一次获得、分期获得）和发生的时点，通常与开发项目的开发建设计划及销售计划安排相关。

（二）开发一持有出租一出售模式现金流分析

开发一持有出租一出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。这种业务模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用（管理费用、销售费用和财务费用）、运营成本和转售税费；现金流入是出租收入和持有期末的转售收入。各项开发过程的成本费用发生方式（一次支出、分期支出、在某个时间段内280 第四章 房地产投资现金流量分析与资金时间价值等额支出等）和发生的时点，与项目开发建设计划安排相关。运营期间的出租收入、运营成本支出可按季度、半年或年度发生（视持有期长短确定）。

（三）购买一持有出租一出售模式现金流分析

有些房地产企业购买新建成的收益性房地产，然后持有并出租经营,并在未来的某个时点将物业转售出去，形成了购买一持有出租一出售模式。这种模式通常为大型房地产企业所采用，房地产投资信托基金也常采用这种模式。投资者可享受出租收入和物业增值收益。这种业务模式下的现金流出包括购买成本和购买税费、装修费用、运营成本和转售税费，现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入。  

（四）购买一更新改造一出售模式现金流分析

也有部分房地产企业擅长购买旧有住宅或收益性物业，通过更新改造甚至改变物业用途后再出售，形成了购买一更新改造一出售模式。这种业务模式下的现金流出包括购买成本（含购买价格和购买税费）、更新改造成本和转售税费，现金流入主要指转售收入。

（五）购买一更新改造一出租一出售模式现金流分析

  将更新改造后的收益性房地产持有并出租经营，并在持有经营一段时间后，根据市场状况和企业财务状况将其转售出去，也是部分房地产企业常采用的业务模式，即购买一更新改造一出租一出售模式。这种业务模式下的现金流出包括购买成本、更新改造成本、运营成本和转售税费；现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入。