房地产市场和房地产业发展到一定程度，如人均住房面积达到一定水平、供求基本平衡，会从房地产开发建设为主，转向房地产投资和证券化为主，并同金融和资本市场高度关联。房地产证券化包括房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust，REITs)、权益类资产证券化产品、具有债权性质的资产证券化产品、房地产抵押贷款支持证券等。其中最典型的是房地产投资信托基金，也称为不动产投资信托基金，是通过向社会公众发行收益凭证，把短期零散小额的资金汇集成长期大额的资金，交由专业投资机构进行收益性房地产投资经营管理，并将投资经营收益及时分配给投资者的权益性融资工具，是将流动性较差的房地产资产转化为流动性较好的证券资产的重要手段。

为了保护投资者和相关当事人的合法权益，满足有关信息披露的需要，防范相关风险，房地产证券化产品在设立、发行、运营(包括存续期间持有资产、收购资产、处置资产)、退出或清算，都需要对所涉及的房地产及相关经济权益(简称证券化物业)进行评估。例如，中国证监会、住房城乡建设部《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(2018年4月24日证监发2018]30号)规定:“房地产估价机构对住房租赁资产证券化底层不动产物业进行评估时，应以收益法作为最主要的评估方法，严格按照房地产资产证券化物业评估有关规定出具房地产估价报告。”“资产支持证券存续期间，房地产估价机构应按照规定或约定对底层不动产物业进行定期或不定期评估，发生收购或者处置资产等重大事项的，应当重新评估。”

房地产证券化的估价需要及相关专业服务内容，主要有证券化物业状况调查、市场调研、现金流量预测与分析、价值评估。一个房地产证券化物业评估项目的具体评估内容，根据有关需要和要求，可以包括上述内容中的一项或两项以上内容。