一、以出让方式取得的土地使用权：

《城市房地产管理法》第三十九条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时必须具备的条件。

（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，才允许转让。

（2）按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。

二、以划拨方式取得的土地使用权

《城市房地产管理法》第四十条规定了以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目的条件：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批；有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。《城市房地产转让管理规定》规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院规定报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准 予转让且批准可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式。

（1）由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使 用权出让金后，才能进行转让。

（2）可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。对以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。

1）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》 第二十四条规定的项目，即用于国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房采取行政划拨的方式进行。因此，经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续。

2）私有住宅转让后仍用于居住的。

3）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的。

4）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的。

5）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的。

6）根据城市规划土地使用权不宜出让的。

7）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。