（一）影响居住房地产价格的主要区位状况

（1）位置

位置主要体现为方位、与相关场所的距离、朝向和楼层等。位置对不同类型房地产影响程度不同，对居住房地产而言，第一，位置体现在某宗居住房地产在城市较大区域中的位置以及在较小区域中的具体位置。第二，位置表现为某宗居住房地产距离市中心、交通干线、购物中心、学校、医疗等重要场所的距离，距离越近位置越好。第三，位置体现在某宗居住房地产的朝向，朝向除了考虑日照、采光、通风等因素外，还有一个重要因素是景观。当住宅四周景观基本一致时，通常东南朝向的住宅会优于其他朝向，价格最高，而西北朝向最差，价格最低。但当住宅四周景观差异非常大时,景观对住宅的影响就非常大，如当住宅北向面对的是美丽的海景、江景、湖景、山景、公园等，北向的住宅价格往往比同楼层其他朝向高。第四，位置体现在楼层，不同楼层住宅之间的价格差异取决于总楼层数、有无电梯。一般而言，没有电梯的传统多层住宅的中间楼层最优，顶层较差。有电梯的中高层住宅，楼层越高,景观及空气质量越好，价格越高。

（2）交通条件

交通条件对于不同类型的房地产含义不同，对于居住房地产而言，交通条件主要指城市公共交通的通达程度,如估价对象附近是否有通行的公共汽车、电车、地铁、轻轨。特别是随着城市规模的不断扩大、人口的不断增多，交通堵塞越来越严重的大城市住宅附近是否拥有地铁，对其价格的影响很大。

（3）生活服务设施

生活是否方便取决于居住周边是否具有比较完善的生活服务设施，因而对住宅的价格产生较大影响。住宅周边的生活服务设施主要包括商店、超市、菜市场、银行、邮局等。

（4）教育配套设施

教育配套设施是影响居住房地产价格的主要因素之一。教育配套设施对住宅价格的影响一方面体现在住宅周边是否有中、小学和幼儿园、托儿所，而另一方面体现在住宅附近是否有名校，住宅周边有名校的，其价格会因名校效应而明显高于其他区域住宅。因此在考察估价对象教育配套设施时，是否有名校、是否属于名校学区应该是实地查勘的重要内容之一。

（5）环境质量

环境质量的好坏越来越成为影响居住房地产价格的重要因素，特别是高档住宅。环境质量主要包括绿化环境、自然景观、空气质量、噪声程度、卫生条件等。

（二）影响居住房地产价格的主要实物状况

（1）建筑结构、类型和等级

建筑结构因耗用建筑材料数量和施工方式不同等直接影响建筑的工程造价,即建筑成本，从而影响居住房地产的价格。住宅建筑结构主要分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构、钢结构等。建筑的高度、每一层的层高因耗用建筑材料、人工等数量不同也会影响建筑工程造价，高层住宅的建造成本会高于多层住宅。

（2）设施与设备

住宅的供水、排水、供电、供气等设施的完善程度，小区智能化程度，通信、网络等线路的完备程度，公用电梯的设置及质量等都会对住宅价格产生影响。

（3）建筑质量

建筑质量、保温或隔热设施、防水防渗漏措施等是否符合标准及质量等级。

（4）装饰装修

  对于新建住宅而言，住宅是否有装饰装修、装饰装修档次和质量如何，对其价格会产生较大的影响。一般情况下，可根据住宅的装修状况将住宅分为毛坯房、普通装修房、精装修房、豪华装修房，它们之间的价格差异很大。然而对二手住宅而言，住宅是否有装修、装修程度如何对其价格的影响程度远没有一手房大，因为存在装饰装修的折旧问题。