不确定性因素是指那些对投资项目的经济效益产生影响的技术经济变量，对房地产投资来说，主要的不确定性因素有以下八个方面。

1.土地费用

土地费用是房地产投资项目经济评价中的一个重要计算参数。我国目前经营性土地的使用权均采取招、拍、挂的形式出让。在经济评价中对土地费用的估算值往往会与实际成交时支付的土地费用发生偏差。

2 .建筑安装工程费

在进行房地产开发投资项目经济评价时，要对建安工程费做详细的估算。但在做出估算到获得土地使用权之后到进行建筑工程招标尚需经历一段时间，而在这一段时间内，建筑材料和劳动力价格水平可能会发生变化，而使得标价与前面所做估算价之间产生偏差。

3 .租售价格

租金收入和销售收入是房地产开发项目现金流量的重要组成部分，也是重要的不确定性因素。影响房地产商品租金和售价的因素众多且变化复杂，因此要准确地估算未来房地产市场上的租金和售价水平往往是很困难的。

4 .开发周期

房地产开发投资项目的开发周期大体上由前期、建造期和租售期三个阶段组成，在前期阶段，开发商要进行征地、拆迁、安置、补偿工作，要进行项目的规划设计、方案审批，还要办理市政基础设施使用申请等等一系列手续，以及安排建筑工程的招标工作等等。而这当中每一个环节的变化不仅会使项目的规模、布局、设计等发生变化，还将导致整个开发周期的变化。在建造阶段，由于某些特殊因素的影响，如恶劣气候、施工中遇到特殊地质构造或发现文物、资金不能按时到位、施工中因合同等原因引起的法律纠纷等都将引起施工工期的延长。在租售阶段也可能因社会经济状况、市场供求状况、居民购买力等因素的变化而延长或缩短租售期。总之，开发周期会因各阶段情况的变化而使得项目的实际开发周期与对项目做经济评价时预测的开发周期发生偏差。

5 .融资成本

融资成本的高低是由贷款利率决定的，贷款利率的变化对许多财务评价指标都有影响。房地产投资项目的资金来源中，借贷资金是一个主要的来源。政府宏观政策的变化及经济运行情况的变动都可能引起贷款利率的变化，从而影响项的融资成本的变动。

6 .空置率

空置率是准备出租但没有出租出去的建筑面积占全部可出租面积的比例。对于经营型房地产开发项目和房地产置产投资项目，空置率的估计对有效毛租金收入的估算非常重要。在单位租金不变的情况下，空置率提高，导致有效毛租金收入减少；空置率降低，会使有效毛租金收入提高。空置率的变化受宏观社会经济环境、市场供求关系、租户支付租金的能力等因素的影响。所以，在对房地产投资项目进行经济评价时，准确地估算某类房地产产品的空置率也是困难的。

7 .经营成本

经营成本是经营型房地产开发投资项目和房地产置产投资项目在经营期内维持正常经营所支付的费用。经营成本构成较为复杂，且处于经常性的变化之中,使得对经营成本的估算值和实际发生值之间常常产生偏差。

8 .投资收益率

投资收益率是影响财务评价结果最主要的因素之一，其稍有变动，就可能对评价结果产生重大影响。由于开发周期内市场行情的变化、参照项目与评价项目之间的差异、评价人员自身的局限性等因素，都有可能导致对投资项目进行经济评价时选用的投资收益率与将来项目实际的投资收益率之间产生偏差。

  另外，房地产开发项目的可出售面积、房地产置产投资项目的权益投资比率等也是房地产投资的不确定性因素。房地产投资过程中的以上这些不确定性因素对房地产投资的经济效益都将产生影响。因此，有必要对各不确定性因素的变化情况，以及这些变化对投资者的经济效益有何影响、影响程度怎样，进行详细的分析，以减少投资项目的风险。