房地产投资的形式，通常可分为直接投资和间接投资两类，不同的房地产投资形式各有利弊。
（一）房地产直接投资
房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。
1.房地产开发投资
我国的统计中，房地产开发投资是指房地产开发法人单位统一开发的住宅、厂房、仓库、饭店、度假村、办公楼等房屋建筑物及其配套的服务设施，以及土地开发工程（如道路、给水、排水、供电、供热、通信、平整场地等基础设施工程）和土地购置的投资。
产业界所称的房地产开发投资，是指投资者从取得土地使用权开始，通过在土地上的进一步开发投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润的过程。也可以将房地产开发投资理解为在这个过程中所投入的资金。
房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、仓储用房等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
随着我国土地收购储备制度的建立和政府出让国有建设用地使用权方式的改革，以土地一级开发为主的土地开发投资活动，已经逐步发展为房地产开发投资的一种独立形式。在土地开发投资过程中，政府土地储备机构经过土地征收、地上物征收补偿、人员安置补偿、市政基础设施和公共配套设施建设，使土地达到可供政府出让的条件，并在政府通过招标、拍卖或挂牌方式成功出让土地后，以获得的土地开发补偿费收回投资、获取投资收益。
2.房地产置业投资
房地产置业投资，是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是市场上的增量房地产（开发商新竣工的商品房），也可以是市场上的存量房地产（旧有房地产）。
房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用；二是作为投资将购入的房地产出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另外一个特点，是在投资者不愿意继续持有该项物业时，可以将其转售给另外的置业投资者，并获取转售收益。
随着房地产市场的发展，对房地产置业投资的需求不断增长，许多房地产企业，正在从单一的房地产开发业务模式发展为开发投资和置业投资相结合的业务模式，以提升企业投资经营活动的稳定性，降低单一开发业务模式可能给企业带来的潜在风险。
此外，金融和保险等机构投资者的发展，尤其是房地产投资信托基金（REITs）的出现，使得房地产置业投资活动日益频繁，交易金额也越来越大型化。对于房地产机构投资者而言，缺乏房地产投资管理经验且具有低风险偏好的投资者，往往倾向于购买处于黄金地段的优质成熟物业，这类物业的购买价格高、收益水平较低但风险也低；而具备房地产投资管理经验的机构投资者，则更倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，这类物业初始价值和收益水平较低，但随着投资者的持续资源投入和培育，物业价值和收益能力逐步提升，当达到成熟物业的状况时，投资者可能继续持有，也可能转让给前一类投资者。
（二）房地产间接投资
房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产开发经营工作。
1 .投资房地产企业股票或债券
为了降低融资成本，越来越多的大型房地产开发投资企业希望通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划。房地产企业通过资本市场直接融资，有首次公开发行（IP。）、配股、公开增发或定向增发、发行可转换债券等形式。例如, 碧桂园2007年4月通过IPO在中国香港发行24亿股股票，募集资金148. 5亿元；万科地产于2007年8月通过公开增发3. 17亿股，募资权益资本100亿元;招商蛇口于2006年8月发行面值为100元的5年期可转换公司债券1510万张,募集资金15.1亿元；首开集团2021年3月发行7. 5亿元公司债券，期限5年,票面利率3. 80%； 2016年6月，碧桂园成功发行以购房尾款应收款为基础资产的资产支持证券62亿元，期限2年，融资成本区间介于近5%〜6^%之间。上述房地产企业的直接融资行为，不仅解决了企业发展面临的资金短缺问题，也为投资者提供了很好的间接投资房地产的机会，使其分享了房地产投资的部分收益，成为房地产间接投资者。
2 .投资房地产投资信托基金
房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, REITs）是指通过制定信托投资计划，信托公司与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。
房地产投资信托基金（REITs）,是购买、开发、管理和出售房地产资产的产业基金，REITs的投资领域非常广泛，涉及各种不同类型的房地产（公寓、超市、商业中心、写字楼、零售中心、工业物业和酒店等）。REITs的出现，使投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中，并将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，其本身仅起到一个投资代理的作用。
投资者将资金投入REITs有很多优越性：第一，收益相对稳定，因为REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入：第二，REITs投资的流动性很好，因为REITs股份可在主要的证券交易所交易，投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金，这就使得买卖REITs的资产或股份比在市场上买卖房地产更容易。
按资产投资的类型划分，REITs分为权益型、抵押型和混合型三种形式。REITs选择投资的领域非常广泛，其投资涉及许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。由于有专业投资管理者负责经营管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而REITs往往成为个人投资者以及大型机构投资者（包括退休基金、慈善基金、保险公司、银行信托部门和共同基金等）间接投资房地产的重要工具。
中国房地产市场的发展急需拓展房地产直接融资渠道，以摆脱过分依赖商业银行间接融资的局面。而REITs作为一种创新的房地产金融工具，越来越得到政府和产业界的认同。2008年12月20日《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号）中明确表示要“开展房地产投资信托基金试点”，2009年3月18日中国人民银行等部门发布《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》（银发〔2009〕92号） 进一步提出支持资信条件较好的房地产企业开展房地产投资信托基金试点。2016年国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住宅租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号），提出“稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”以支持专业化机构化租赁企业发展。2020年4月24日，中国证监会和国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号），随后，与试点相关的政策规则指引等技术文件迅速完善。2021年5月31日，国内首批公募REHb基金正式开启集中认购,共9只产品，总募集金额约314亿元，涵盖了垃圾处理及生物质发电、产业园区、收费公路和仓储物流等主流基础设施领域。H月29日，第二批公募REITs认购，预计随着相关法律制度的完善，REITs将会逐渐成为中国投资者青睐的投资工具。
房地产估价师在房地产投资信托基金发行和运营过程中有着重要的作用 ，首先是在REITs首次发行（IPO）和运营过程中，评估REITs所持有的房地产价值，首次发行过程中的估价服务，是REITs股票或证券的定价基础；其次，是在运营过程中对REITs经营管理绩效进行评价，作为投资者进行买卖REITs股票或证券决策的基础。
3 .购买住房抵押贷款支持证券
住房抵押贷款证券化，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。购买住房抵押支持证券的投资者，也就成为房地产间接投资者。主要做法是：银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司（SPV）,由该公司将其汇集重组成抵押贷款集合，每个集合内贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。购买抵押支持证券的投资者可以间接地获取房地产投资的收益。
住房抵押贷款证券化兴起于20世纪70年代，现已成为美国、加拿大等市场经济发达国家住房金融市场上的重要筹资工具和手段，新兴国家和地区如泰国、韩国、马来西亚、中国香港等也开始了住房抵押贷款证券化的实践，使住房抵押支持证券成为一种重要的房地产间接投资工具。随着中国住房金融市场的迅速发展，在中国推行住房抵押贷款证券化的条件已日趋成熟，中国建设银行已经进行了 “建元2005 1”和“建元20077 1”个人住房抵押贷款证券化试点，投资者主要是保险公司、财务公司以及基金公司等银行间债券市场的机构投资者。为了解决住房公积金流动性问题，提高住房公积金体系的放贷能力，从2015年开始,上海、武汉、苏州、杭州等地的住房公积金管理中心先后发行了 20多款公积金贷款证券化产品，其中，上海在2016年各发行“沪公积金2016 1和“沪公积金2016 2”分别筹资达14872亿元和163 J7亿元。从全球范围内看，受2008 年美国次贷危机影响一度停滞的住房抵押贷款证券化操作，已经在完善监管的基础上恢复正常。
