（一）宏观因素分析

房地产业投资额度大，投资回收期长，一旦投资失误。其损失将是不可估量的，这就要求企业对宏观经济政策有清楚的了解，具有预见性，尽量将资金投入国家政策扶持的方向。这一分析包括国家关于房地产产业政策调整对房地产市场的影响，当地政府政策导向及房地产产业政策对市场带来的影响，国家和当地政府对房地产市场商品总的供求政策对房地产企业生产带来的影响。房地产市场不是孤立存在的，它受国民经济发展趋势大气候的直接影响，与整个国民经济休戚相关。这一预测包括国家总的经济状况的变化、货币投放状况、物价变化、国民收入状况、股市走势、市场消费结构及其发展趋向等。

  投资者还要分析研究其所选择的特定开发地区的城市发展与建设情况。例如某城市的铁路、公路、机场、港口等对内对外交通设施情况，水、电、燃气、热力、通信等市政基础设施完善程度及供给能力，劳动力、原材料市场状况，人口政策，地方政府产业发展政策等。这方面的情况，城市之间有很大差别，甚至在同一个城市的不同地区之间也会有很大差别。例如上海市的浦东新区和浦西老市区，其政策条件、交通状况、基础设施状况等就有很大的差别。地区的经济特征确定后，还必须对项目所在地域的情况进行分析，包括经济结构、人口及就业状况、家庭结构、子女就学条件、地域内的重点开发区域、地方政府和其他有关机构对拟开发项目的态度等。

（二）市场状况分析

房地产市场状况分析，是介于宏观和微观之间的分析。市场状况分析一般要从以下几个方面进行：

（1）供给分析

1）调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。具体内容包括：相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等；短期新增供给数量的估计。

2）分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。

3）分析规划和建设中的主要房地产开发项目。规划中的项目需分析其用途、投资者、所在区县名称、位置、占地面积、容积率、建筑面积和项目当前状态等；正在开发建设中的房地产项目需分析其用途、项目名称、位置、预计完工日期、建筑面积、售价和开发商名称等。

4）分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。

（2）需求分析

1）需求影响因素分析。需求影响因素分析是需求分析的第一步。影响需求的因素随物业类型不同而不同。例如，影响住宅市场需求的因素有新住户的形成、收入水平、贷款的可获得性、替代品的价格、拥有成本和对未来的预期；影响商业物业需求的因素有人口或就业增长、家庭和家庭规模、平均家庭收入和可支配收入、贸易区域可支配收入；影响写字楼物业需求的因素是使用写字楼的行业如金融、保险、房地产、代理咨询和服务业、高新技术和销售业等的发展状况和就业人口 ;影响工业物业需求的因素是国家和区域经济增长状况及在制造业、批发、商业、运输、交通和公共设施行业的就业人口。

2）房地产市场需求量预测。房地产市场需求量分潜在需求量和有效需求量，这都是企业进行预测的内容。但对企业来说，重点应该预测有效需求量，即市场容量。房地产产品的范围很广泛，如住宅、商业用房、写字楼、别墅等，在进行预测时，要首先确定房地产产品的范围。进行需求量的预测，一方面要了解某产品的社会拥有量，另一方面又要了解某产品的社会饱和点，二者之差即为市场需求量。对市场需求量进行预测，必须研究影响市场潜量的各种因素，即研究市场营销环境，通过预测社会和客户的需求量，竞争对手的开发量与营销量，来确定本企业的开发量及营销策略。

3）晨纳率分析。就每一个相关的细分市场进行需求预测，以估计市场吸纳的价格和质量。具体内容包括：市场吸纳和空置的现状与趋势，预估市场吸纳计划或相应时间周期内的需求。

4）市场购买者的产品功能需求。包括：购买者的职业、年龄、受教育程度、现居住或工作地点的区位分布，投资购买和使用购买的比例。

（3）竞争分析

1）列出与竞争有关项目的功能和特点。具体内容包括：描述已建成或正在建设中的竞争性项目（价格、数量、建造年代、空置、竞争特点），描述计划建设中的竞争性项目，对竞争性项目进行评价。

2）市场细分，明确拟建项目的目标使用者。具体内容包括：目标使用者的状态（年龄、性别、职业、收入）、行为（生活方式、预期、消费模式）、地理分布（需求的区位分布及流动性），每一细分市场下使用者的愿望和需要，按各细分市场结果，对竞争项目功能和特点的需求状况进行分析，指出拟建项目应具备的特色。

（4）市场占有率分析

市场占有率表明一个企业在市场活动中所占的份额。市场占有率实际上是企业产品竞争能力大小的标志，通过研究本企业现在和过去的市场占有率，以及当前同类企业经营水平、竞争能力、各自优势等情况，预测市场占有率，可以促使企业改善经营管理，提高生产技术水平，促进产品更新换代，提高服务质量和服务水平，最根本的一条是为企业经营决策提供依据。

（三）相关因素分析

当把握了总体背景情况后，投资者就可以针对某一具体开发投资类型和地点进行更为详尽的分析。从房地产开发的角度来看，市场分析最终要落实到对某一具体的物业类型和开发项目所处地区的房地产市场状况分析。应该注意的是，由于不同类型和规模的房地产开发项目所面对的市场范围存在差异，导致市场分析的方式和内容也有很大的差别。

1 .住宅项目

市场分析将包括与房地产经纪机构、物业管理人员，特别是住户的沟通，以了解开发项目周围地区住宅的供求状况、价格水平、对现有住宅满意的程度和对未来住房的希望，以确定所开发项目的平面布置、装修标准和室内设备的配置。

2 .写字楼项目

首先要研究项目所处地段的交通通达程度，拟建地点的周边环境及与周围商业设施的关系。还要考虑内外设计的平面布局、特色与格调、装修标准、大厦内提供公共服务的内容、满足未来潜在使用者的特殊需求和偏好等。

3 .商业购物中心项目

要充分考虑项目所处地区的流动人口和常住人口的数量、购买力水平以及该地区对零售业的特殊需求，还要考虑购物中心的服务半径及附近其他购物中心、中小型商铺的分布情况。最后才能确定项目的规模、档次以及日后经营构想，提出租客组合建议。

4 .工业或仓储项目

首先要考察开发所必须具备的条件，诸如劳动力、交通运输、原材料和专业人员的来源问题。同时还要考虑未来入住者的意见，如办公、生产和仓储用房的比例，大型运输车辆通道和生产工艺的特殊要求，以及对隔声、抗震、通风、防火、起重设备安装等的特殊要求。

但不论是什么类型的房地产开发项目，都需要就以下问题进行详细的分析:项目所处的位置、周围环境及与城市中心商业区的关系；项目用地工程地质资料；附近地区土地利用及城市规划控制指标，城市建设规划管理的有关定额指标（如控制高度、容积率、用途、绿地率、建筑覆盖率、内外交通组织、建筑防火、停车场车位数等）；针对未来用户的需求信息；同类竞争性发展项目的信息，政府对此发展项目的态度；项目周围市政基础设施、配套设施的供应能力；针对项目的成本、价格、租金、空置率、市场吸纳能力分析；金融信息，如各类贷款获取的可能性、贷款利率、贷款期限和偿还方式等。