《资产评估法》颁布实施后，资产评估不仅包括财政部门管理的狭义的资产评估专业领域，还包括住房和城乡建设部门管理的房地产估价、自然资源部门管理的土地估价等其他评估专业领域，并且该法规定评估机构及其评估专业人员开展业务应当“遵循独立、客观、公正的原则”，评估专业人员应当“依法独立、客观、公正从事业务”，“评估机构应当依法独立、客观、公正开展业务”。

然而，投资价值评估和某些咨询性估价因要从某个特定单位或个人的角度而非站在中立的立场进行估价,严格地说,不一定要“独立、客观、公正”。因此，为了防止不应有的违法行为，也为了使估价结果更加科学准确,还应区分鉴证性估价和咨询性估价。可以将《资产评估法》所称评估的范围理解为鉴证性估价，而不包括咨询性估价。如果这样来理解估价和评估的不同，则估价的范围较大，评估的范围较小。

鉴证性估价一般是估价报告或估价结果供委托人给第三方使用或说服第三方，起着价值价格证明作用的估价，如借款人委托的房地产抵押估价，用于上市公司关联交易的估价，为出国移民提供财产证明的估价。有的估价报告或估价结果虽然是供委托人自己使用，但因评估价值的高低直接关系有关当事人、利害关系人的切身利益，需要有关当事人、利害关系人认可或说服他们，如房屋征收部门委托的房屋征收评估、商业银行委托的房地产抵押估价、人民法院委托的房地产司法估价、税务机关委托的房地产税收估价，也属于鉴证性估价。

咨询性估价一般是估价报告或估价结果仅供委托人自己使用，为其作出相关决策或判断提供参考依据的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价服务的估价。

需要指出的是,一项估价业务是属于鉴证性估价还是咨询性估价，不是估价机构、估价师和委托人可以随意确定的，本质上是由估价目的决定的。属于鉴证性估价的，应依法独立、客观、公正估价，并出具正式估价报告，不得故意用出具咨询报告、咨询意见书等形式来规避相关责任，实际上也不是将报告名称冠以“咨询”字样或变相采用咨询意见书等形式就能规避相关法律责任的;属于咨询性估价的，可以站在委托人的立场，依法为委托人争取最大的合法权益。因此，估价机构和估价师要分清鉴证性估价、咨询性估价两种角色、两种立场，同时不论是鉴证性估价还是咨询性估价，也不论所应承担的法律责任大小，都应认真对待，勤勉尽责地估价，特别是不得出具虚假估价报告、有重大遗漏或有重大差错的估价报告。