由于房地产具有不可移动、各不相同、价值较高等特性，市场上没有两宗相同的房地产交易;同一房地产交易的参与者数量通常较少，有时仅有一两个买家;某一房地产的成交价格还易受卖方急于卖出(急售)、定价策略和买方急于买入(急买)、特殊偏好等交易情况的影响。此外，估价行为看似估价师在给房地产“定价”，并且需要评估的价值价格不仅是无形的,还是人们对房地产的某种“主观心理评价”，是人类创造出来的属于人的主观意识范畴,不是客观存在的实物，因此估价是一种主观性较强的活动。尽管如此，对于某个市场参与者和估价师来说，房地产价值价格的高低不以其个人的意志为转移，不由其个人的价值价格判断所决定，而是相对客观的，主要取决于市场供求力量，由众多市场参与者的价值价格判断共同形成。因此，除针对特定市场主体的投资价值评估等特殊估价以外，房地产估价一般应假设被估价房地产处于交易之中，按照一定的交易条件，在一定的市场状况下，模拟大多数房地产市场参与者的定价思维和行为，考虑市场参与者普遍是如何思考和决定房地产价格的，在认识房地产价格形成机制的基础上，通过科学的分析、严谨的测算和合理的判断，把房地产价值价格揭示出来，不得抛开市场，按照个别市场参与者的价格意愿或估价师的个人偏好来估价。换句话说，房地产价值价格就像埋藏在地下的矿产资源那样是客观存在的，估价只是运用估价专业知识及实践经验把它“发现”或“探测”出来。