由于不同的房地产投资项目具有不同的特点，不同的研究人员在报告编制的过程中也有自己的思维方式，所以，房地产投资项目可行性研究报告的编制并无固定不变的模式和程序。但从一般的逻辑关系上看，可行性研究报告的编制大致按下列步骤进行。

1 .资料的收集与整理统计

资料的收集与整理统计是可行性研究报告编制的第一步工作，也是至关重要的工作。资料收集的充分与否、准确与否直接关系到最后的分析结论。资料的收集分为文字资料和数据资料两大类。文字资料包括相关的法律法规、经济和社会发展规划、城市总体规划、产业发展规划、相关的技术规范、规程等；数据资料包含面较广，如反映国民经济发展的指标及数据，反映城市经济及城市建设的数据，反映区域内人口变动的数据，反映城镇居民生活水平和购买力水平的数据,

反映房地产市场供需及价格走势的数据等。一般的做法是先列出所需的资料和相关数据的清单，按清单逐一收集。当数据收集后，要进行分类整理，剔除不合理的数据，并对数据进行统计分析，编制成各种表格和图形，进行初步的分析和判断。

2 .项目规划方案的设计

初步确定项目的规划方案，根据所掌握的市场情况，就项目的构成、规模、档次、户型比例、建筑物装修标准、功能面积分配、公建配套以及环境建设标准等提出方案。

3 .项目进度安排

项目的规划方案初步确定后，要对项目的进度作出安排。在可行性研究报告中，对项目进度安排通常选用横道图的方式来表达。对于规模较大的房地产投资项目除了对项目进度要进行安排之外，还要对项目的分期建设进度作出安排，这为后面的资金安排作好准备。

1．项目总投资费用估算

项目总投资费用估算包括项目投资概况、估算依据、估算范围和估算结果。在估算过程中，不仅要估算项目总的投资费用额，而且要按项目进度安排情况做出投资分年度使用计划，为后面的资金筹措计划做准备。

5 .项目的租售计划及价格预测

在本步骤中，要制定项目的租售计划及安排，预测项目租售的价格。分别列出在不同的阶段项目租售的产品构成、面积、价格以及资金的回收额等。

6 .项目资金筹措计划

资金筹措计划主要是就项目投资的资金来源进行分析，包括资本金、预售（租）收入和借贷资金。通常用“资金来源与运用表”表示。

7.基本报表的编制及经济指标计算

通过上述步骤后，便可以着手编制项目的基本报表，并计算各经济指标，在经济指标计算的过程中，对基准收益率的确定要根据市场状况及项目的特点合理确定。基准收益率确定的合理与否直接关系到经济评价的结果，这是要特别注意的。

8 .对经济评价指标的检验

在各经济指标计算出来之后，要对各指标进行检验，判断各经济指标的合理性和可信性。若不合理，要重新对上述各步骤进行检查，并作出合理的重新调整。

9 .不确定性分析和风险分析

在对各经济指标进行检验后，要对投资项目作进一步不确定性分析和风险分析。主要包括：盈亏平衡分析，通过此项分析说明项目的安全程度；敏感性分析，通过此项分析说明影响投资项目的主要不确定性因素（如总成本、售价、贷款利率等）在一定幅度内变化时，对经济指标的影响程度；概率分析，通过这项分析（如净现值大于零的概率）说明项目的抗风险能力。

10 .可行性研究报告的结构设计

在完成了上述步骤之后，研究人员对投资项目的可行性研究已经有了总体上的认识，可以开始编制可行性研究报告，但在正式编写报告前，必须对报告的总体结构进行设计，或者说是编制报告的写作大纲，使各部分内容逻辑连贯。

11 .可行性研究报告的编写

在可行性研究报告的结构设计完成后，就可按大纲的要求着手编写可行性研究报告。

  以上所述的房地产投资项目可行性研究报告编制步骤是从编写的逻辑关系上来说的。当然，在实际编制的过程中，有些步骤是结合在一起的，而不是截然分开的。同时，以上各步骤是针对报告编写过程的，这一过程是建立在报告编制人员对市场进行了认真的调查研究和对项目的充分认识基础上进行的。