保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”新年加速 

　　冬至阳生，希望往往在寒意中孕育。对于经历了2023年前高、中低、后稳行情的房地产行业，2024年将是个极重要的年份。作为一个体量仍将持续保持在十多万亿元以上规模的行业，房地产行业对整个经济的重要性不言而喻。对房地产行业在新的一年企稳的信心，正来自对整体经济发展形势的预期。

　　在去年下半年出台的一系列政策作用下，2024年房地产行业的格局走向将更加清晰。预期提升不能仅靠短期政策，更重要的是靠中长期经济的可持续发展。在稳经济的大背景下，在城中村改造等“三大工程”全面推进建设的情况下，住房供应结构将发生重大改变。在行业的新规则和新模式的探索下，不仅关于土地、投资、产品、销售等各方面的政策发生了逆转，一个和过去完全不同的行业全景图正在展开，2024年房地产将正式开启“下半场”的竞争新格局。

   市场新机

　　城中村改造加快构建房地产发展新模式

　　真正意义上的“房地产行业供给侧结构性改革”有望在2024年加快落地。

　　日前，中央经济工作会议强调要加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，这一系列政策被业内普遍认为是加快构建房地产发展新模式的关键所在。

　　其中，当前正在超大特大城市快速推进中的城中村改造，是业内关注的重点。根据住房和城乡建设部于2022年10月公布的《2021年城市建设统计年鉴》，截至2021年末，全国共有8个超大城市（城区常住人口1000万以上）和11个特大城市（城区常住人口500万以上1000万以下）。据中信证券研究部测算，这19个超大特大城市的商品房销售额占全国市场份额的比重约37.2%。

　　城中村改造有望改善供需关系

　　经过地产行业多年以来的发展，当前一二线城市核心区域的优质地块已经相对稀缺。随着城市化进程不断推进，大量置业者及租房者的居住意愿却逐渐回归城市核心区，由此形成了一二线城市住房供需错配的矛盾。

　　在如此供需关系背景下，通过城中村改造，可以高效盘活城市核心区的土地，重新释放供应。同时，通过住宅区周边公共设施的提质升级、城市界面的提升等手段，就能够满足居民和开发商等多方需求。因此，城中村改造不仅可以调整优化供需结构，更是真正意义上的房地产的供给侧结构性改革。　　对于城中村拉动房地产销售的作用，据明源地产研究院测算，假定平均改造周期为2023-2027年共5年，测算范围为35个城市，包括城区常住人口在500万以上的21个超大特大城市和300~500万人口的14个大城市。城中村5年拉动销售范围4.2-14.4亿平方米；其中2024年的销售拉动范围是8307万平方米-2.9亿平方米。

　　可见，对于逐步进入存量阶段的房地产行业而言，城中村改造极为关键。

　　保障性住房建设形成托底效应

　　从投资端来看，广发证券表示，粗略估计全国城中村改造年投资额可能为数千亿元量级，“十四五”期间累计规模可能超万亿元。其中，考虑到城改项目前期主要工作为拆迁，对地产行业的施工贡献将集中于2026年之后。假设2024年加大新保障房体系的开工建设，乐观情况下预计2024年~2026年新旧保障房及安置房（城中村、棚改等）对整体施工投资的拉动效果分别为1.4、2.7、4.9个百分点。

　　新一轮保障性住房建设的突出特点，就是拓展了配售型保障性住房的新路子。在商品房开工及销售规模仍处下行通道的情况下，这一部分住房将对行业形成托底效应，进而实现稳预期。

　　行业解读——

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，以保障性住房为核心的新供应体系，既是供给侧结构性改革以顺应需求变化，打造新模式的抓手，更是“先立后破”“以进促稳”的切入点。李宇嘉认为，构建新供应体系的目的，是通过在供给侧腾挪出一定空间，同时适当增加低价位的保障房供应，调整整体供需结构，稳定行业体量。

　　行业规模

　　房地产市场正筑底 修复过程仍有震荡

　　房地产行业对于稳经济的重要性来自于其规模体量，尽管面临持续下调，但行业规模一直保持在十多万亿元的水平，今年行业规模也将筑底趋稳。

　　自2021年下半年开启这一轮房地产的周期下行以来，行业规模一直处于没有扩张的状态。据国家统计局数据，克而瑞测算，预计2023年全年商品房销售面积与金额分别为11.93万亿平方米和12.28万亿元，同比下降8.2%和5.1%，但降幅较2022年大幅收窄。若与2021年出现的行业顶峰相比，面积与金额的调整幅度均为三成左右。

　　值得注意的是，当前商品房销售面积与2015年相当，而商品房销售金额则略高于2017年。销售规模的调整幅度较房价更为明显。

　　目前看来，行业规模开始呈现企稳态势。一方面是2023年整体降幅收窄这一数据开始出现边际改善迹象，显示一系列“稳楼市”政策显效；另一方面，“十万亿”是目前业内对中国房地产行业中期销售规模的共识，在此基础上看，行业整体规模向下的空间并不大。

　　与此同时，市场主流力量都在耐心等待房地产的复苏，期望市场能走出震荡上行的格局。业内预测，2024年房地产市场恢复节奏仍依赖于居民置业预期能否好转。乐观情形下，叠加城中村改造如期推进，全国商品房销售面积或可实现小幅增长，开发投资额与2023年基本持平。

　　行业解读——

　　在整体维持收缩震荡的市场之下，城市间的分化将愈发明显。

　　就此，中指院研究指出，一二线城市人口将保持流入态势，产业资源优势突出的城市，新房规模将逐步筑底。

　　克而瑞的研究则显示，不同城市之间的分化，将是地产行业底部企稳的主旋律。从抗风险程度以及城市韧性出发，一线城市仍应该被看高。

　　楼市走势

　　供需两侧政策持续发力 行业调整幅度不断收窄

　　对于购房者最关注的价格走势，可以看到，2023年，一二手价格分化行情逐渐清晰。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年百城新建住宅平均价格累计上涨0.27%，与此同时二手住宅平均价格累计下跌3.53%，跌幅较2022年扩大2.76个百分点。中指院分析指出，分化原因主要是政策优化及部分优质改善楼盘入市带动等因素影响，新房价格出现结构性上涨；与此同时，换房需求推动重点城市二手房挂牌量走高，二手价格“内卷”趋势较为明显。

　　从土地供应情况来看，优质地块将对2024年重点城市一手价格形成一定支撑。据中指监测，2023年，22城高溢价率地块成交规模同比增长了20.0%，随着该批优质地块项目于2024年逐渐入市，以核心地段、改善产品为主的供应有可能带动一手房价格结构性上行。值得指出的是，业内普遍认为，受市场预期等多重因素影响，房价尚不具备普遍上涨的基础。同时，置换需求旺盛带来二手房源挂牌量持续高企，未来保障房逐渐入市也将对低价二手房源形成竞争，那些不具备地段、资源稀缺性的二手房的价格仍将承压。

　　从长期价格走势看，新房市场已经回归到理论上的“中枢”水平。尽管市场存在“惯性超调”的可能，但是随着2022年以来需求连续两年调整的态势，供需两端政策持续发力，调整幅度已逐年收窄，行业有望加速实现新的均衡。

　　行业解读——

　　贝壳研究院首席分析师许小乐表示，过去两年，新开工和拿地规模的收缩，对有效供给形成一定制约，叠加房企信用风险有序出清，居民对期房的信任正在缓慢修复。因此，预计2024年新房销售量将保持N型筑底态势。随着房价调整接近市场大多数购房者的预期，市场供需匹配效率以厚望继续提升，预计2024年二手房成交量将稳中有升。

　　发展模式

　　从房地产到不动产+ 运营模式将成关键

　　2024年是中国经济持续复苏、深度修复和动能提升的一年，同时也是风险持续释放和结构加速调整的一年。业内人士表示，房地产在当前多个利好政策的作用下会逐步趋稳，同时，市场出清会加速进行，从房地产到不动产+，将为行业发展带来新的动能，政策端力度也会呈现全面提升的态势。

　　元旦假期开局的数据显示，各线城市整体市场表现都比较平淡。目前看来，房地产仍在持续探底、持续调整的过程中。因此，对于行业而言，探索新的模式变得更加重要。从房地产开发模式向不动产运营模式转变，正成为头部房企的选择。

　　在商业、长租公寓、产业园运营方面的竞争将更加激烈。克而瑞的数据显示，目前市场在建的非住房屋有24.6亿平方米，加上土地已出让还没开工的项目，整体供应规模在50亿平方米左右，不动产运营如何将各个不同的业态整合在一起，寻找出新的市场红海，例如商业+多元场景获得客流、办公+满足租户多场景需求等，将成为行业新模式探索的方向和新的发展动能。

　　值得期待的是，预计2024年在政策支持的方向和力度上仍有进一步优化的空间，尤其是金融支持、城中村改造、保障性住房等。比如，不动产的未来的运营核心是需要金融政策全力以赴的支持，REITs是最重要的一个环节，进一步开放REITs来打通整个不动产运营的投融管退闭环，REITs的总量预计将有更大的扩展空间。

　　数说市场

　　2023年地产市场数据

　　●房价：去年，受优质改善项目入市及政策管控影响，百城新房价格累计上涨0.27%；二手房价格连续20个月下跌，连续7个月环比下跌的城市超90个。

　　●销售量：2023年重点100城销售面积同比小幅下降6%。12月，重点100城新建商品住宅成交面积环比增长约19%，但同比降幅仍约17%，绝对规模处在2016年以来同期最低水平。

　　政策发力

　　城中村改造2023年政策频出

　　●4月28日 中央政治局会议重点提及“三大工程”；

　　●7月21日 国务院发文推进超大特大城市城中村改造；

　　●7月24日 中央政治局会议再次重点提及“三大工程”；

　　●8月25日 国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，致力构建“刚需有保障、改善有商品”的住房供给新格局，明确保障对象为工薪阶层，采取保本微利定价原则配售，实行严格封闭管理；

　　●12月19日，国开行发放全国首笔配售型保障性住房开发贷款。

　　新年前瞻

　　城中村改造年投资形势乐观

　　●投资：广发证券估计，全国城中村改造年投资额可能达数千亿元量级；乐观预计2024年~2026年新旧保障房及安置房（城中村、棚改等）对整体施工投资的拉动效果分别为1.4、2.7、4.9个百分点。

　　●新赛道：商业+多元场景获得客流、办公+满足租户多场景需求等，将成为行业新模式探索的方向。